Ипотека на покупку жилья — ключевые моменты о которых вы должны обязательно занть. Ипотека на жилье — что это и как получить? Кредитная карта ипотека банк

Понятие «ипотеки» достаточно новое и неопределенное для большинства россиян. Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование – актуальная задача для России в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем – как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен в российских условиях с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах.

Несмотря на то, что ипотечный бизнес абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. В частности, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса РФ о залоге. Но на сегодняшний момент сдерживающими факторами развития ипотечного кредитования остаются противоречия в российском законодательстве, которое «страдает» слабостью юридической проработки принимаемых законов. Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в России нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства.

Цель данной работы заключается в следующем - отразить организационные принципы ипотечного кредитования в коммерческих банках (на примере КБ «Агропромкредит»), показать механизм реализации ипотечного кредитования на практике, выявить недостатки, и по разработать мероприятия, направленные на совершенствование ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит».

В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач:

Изучить нормативно-правовую литературу и работы отечественных экономистов по вопросам ипотечного кредитования в Российской Федерации;

Исследовать рынок ипотечного кредитования в целом по России и муниципальный рынок ипотеки по г.Сургуту;

Исследовать организацию ипотечной деятельности в коммерческом банке «Агропромкредит»;

Разработать методологические подходы к эффективному управлению совершенствованием ипотечного кредитования граждан в рамках коммерческого банка.

Объектом исследования выступают коммерческие банки.

Предметом исследования является ипотечное кредитование.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались следующие источники:

Федеральные законы и нормативные правовые акты РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости);

Научные исследования экономистов и монографии отечественных авторов, занимающихся изучением проблем развития ипотечного кредитования в РФ;

Материалы Международной практической конференции «Ипотека в России»;

Материалы учебно-консультационной ипотечной школы, созданной при Академии народного хозяйства при Правительстве России;

Материалы коммерческого банка «Агропромкредит» и др.

Работа содержит три главы, библиографический список литературы, приложения. Работа написана на 73 страницах с использованием 50 источников литературы, приведено 15 приложений.

Надо отметить, что сумма кредита рассчитывается на основе установленного банком коэффициента К/З, при этом сумма стоимости имущества, которое принимается в залог, определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимости (если квартира приобретается в новостройке) или оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком (вторичное жилье). Максимальная величина отношения суммы кредита к стоимости имущества (К/З) обычно до 70 - 80%.

Из приведенного примера можно сделать вывод, что при равных условиях процедуры андеррайтинга, заемщик может получить максимальную сумму кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке. При тех же условиях заемщик в Агропромкредите может рассчитывать только на сумму в 280730 руб. Как видно важными факторами при этом являются: срок кредитования и доход заемщика. Таким образом, лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования несомненно занимает Сбербанк, предлагая горожанам наиболее выгодные условия.

1.3. Организация ипотечного кредитования в современных условиях: модели ипотечного кредитования

Поскольку становление института ипотеки послереволюционной России основывалось на мировой опыт, то видится необходимым проанализировать и оценить потребительские свойства основных моделей ипотечного жилищного кредитования (см. приложение 1).

Известны три возможные модели ипотечного кредитования: 1) американская, 2) германо-австрийская и 3) франко-английская. Основное различие этих моделей заключается в субъектах, осуществляющих ипотечное кредитование. Так, в американской модели кредитование осуществляют специальные управляющие компании при финансовой поддержке государства; в германо-австрийской – специализированные банки; в франко-английской – обычные коммерческие банки.

Надо отметить, что в России специализированных банков, кроме «Дельта-Кредита», нет вообще. Американская модель ипотеки реализуется через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, о чем будет идти речь далее. А коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование (в т.ч. ипотечное) по причине отсутствия капитала и в силу ряда других причин (отсутствие квалифицированных кадров, способных управлять рисками; низкая доходность и др.). Если банк и собирается заниматься ипотекой, то он должен сперва взять универсальную лицензию, а потом отказаться от «ненужных» лицензированных услуг. Можно, конечно, и оставить за собой универсальную лицензию, но тогда банк обязан совершать ежегодный мониторинг платежеспособности заемщика и состояния его залога. И если ипотечные кредиты выдаются в больших количествах, банк оказывается погребен под грудами бумаг – ипотека дело долгое, залоги стоят дорого, так что рост административных издержек неизбежен.

По оценкам экспертов в современных условиях в России действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, «псевдоипотечные» программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

1. Первая модель – «усеченно-открытая» модель.

Деятельность банков, очерченная рамками данной модели, в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне «банк – заемщик». Сценарий по ней является чисто рыночным и не требует проведения каких-либо организационных ме роприятий или инициации по отношению к нему протекционистских административных подпорок.

Простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила широкое практическое распространение ее во многих западных странах (Великобритания, Франция, Испания, Англия, Израиль, др.). В США, к примеру, такие кредиты, составляют около 80% выдаваемых сегодня ипотечных кредитов в данной стране.

Иная картина наблюдается в России. Слабость отечественной банковской системы обусловила незначительные масштабы такой ипотеки. Прежде всего это связано с явной неготовностью (достаточно низкий уровень менеджмента по управлению рисками при работе с физическими лицами) и отсутствием заинтересованности у банков развивать ипотечные отношения, т.е. на долговременной основе. На величину объемов банковских операций по данной модели также сильное ограничивающее воздействие оказывает высокая стоимость предоставляемых по ней ипотечных кредитов (высокая процентная ставка по ссудам и перекладывание всех расходов по ним, имеющих значительную величину, на заемщика), вследствие этого для большей части потенциальных потребителей они прежде всего по указанным причинам являются малопривлекательными.

2. Вторая модель – «американская двухуровневая модель ипотеки», в ее основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса.

Данная модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Американская модель опирается не только на первичный ипотечный рынок, но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства поступают с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов (см. приложение 2). Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что первичные права требования по ипотечным кредитам формируются в пулы и рефинансируются специализированным ипотечным оператором (агентством) на вторичном рынке ипотечных кредитов посредством эмиссии и обращения облигаций. Таким образом, особенностью этой модели является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК) в 1997году, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством. При создании АИЖК в значительной степени использовался опыт создания и работы его структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае). Агентство создано в форме открытого акционерного общества, в котором Правительство РФ является единственным акционером. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству как самостоятельному предприятию проводить достаточно гибкую политику, в то же время предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений в это предприятие.

Из региональных ипотечных агентств наиболее близко к реализации данной схемы подошло "Иркутское региональное ипотечное агентство" (ИРИА), которое совместно с банками и страховой компанией разработало схему ипотечного кредитования, включающую обязательный элемент - рефинансирование кредитов.

Для большинства россиян, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, ипотечные кредиты становятся недоступными из-за своей дороговизны. Сделать эти кредиты более доступными для более широкого круга граждан иначе, как путем компенсации части цены кредитами государства, невозможно. Поэтому, можно сделать вывод о совершенно незначительном потенциальном масштабе кредитования по данной модели.

3. Третья модель - «немецкая одноуровневая модель ипотеки».

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В рамках данной модели кредитные институты предоставляют ипотечные кредиты преимущественно за счет вкладов населения, в двух вариантах:

- «закрытая» схема (контрактные сбережения), в рамках которой предоставление ипотечных кредитов заемщикам осуществляется из средств, вкладываемых потенциальными клиентами, находящимися в это время на стадии накопления, на целевых депозитах. Для данной схемы характерна специализация кредитного учреждения – ссудосберегательного кооператива, стройсберкассы – на ипотечных операциях (которая, как правило, законодательно закреплена);

- «открытая» (депозитно-кредитная) схема: ипотечное кредитование за счет несвязанных накоплений. В основном, осуществляется коммерческими банками.

Недостаток моделей ипотечного кредитования, в рамках которых финансирование ипотечного кредитования осуществляется преимущественно за счет вкладов населения, заключается, прежде всего, в высоком риске ликвидности кредитных учреждений.

В России как уже было сказано специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Ссудосберегательная модель уже практикуется в некоторых городах России. Как показывает московский опыт, эксперимент по созданию стройсберкасс оказался положительным: на 1 рубль городских средств привлечено почти семь частных вложений .

4. Четвертая модель - «модель с участием муниципалитетов».

Этот сценарий предполагает инициативу администраций городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно этой модели, администрации на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такая модель может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Санкт-Петербург, Москва, Калининград, Иркутск, Оренбург и др.). Но она практически непригодна для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

5. Пятая модель – инвестиционно-строительная деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки.

Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

6. Шестая модель - инициатива зарубежных инвесторов.

В настоящее время наблюдается реальный интерес ряда крупных западных инвесторов к организации ипотечного кредитования в России. 15 мая 2004 года коммерческий банк "DeltaCredit" заключил два стратегически важных соглашения с инвесторами международного масштаба: Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). Согласно договорам, подписанным сторонами, КБ "DeltaCredit" получил целевой инвестиционный займ в размере 40 млн. долл., сроком на 10 лет, с фиксированной процентной ставкой. Эти средства МФК и ЕБРР предоставили на цели развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

Таким образом, из всех представленных моделей ипотечного кредитования для России, с ее неустойчивой финансовой системой наиболее подходящей является автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране в деятельности различных касс взаимопомощи, в дореволюционных обществах взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзах, а за рубежом во впечатляющих результатах функционирования немецкой системы стройсбережений. Пока что на законодательном уровне РФ создание и функционирование системы стройсбережений не закреплено, данная модель не имеет распространения в России. Но является одной из наиболее многообещающих. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур.

1.4. Риски ипотечной деятельности

Ипотечное кредитование, особенно в условиях российской действительности, связано с множеством рисков, вопросы управления которыми далеко не полностью решены в правовом, в том числе в нормативном, отношении. Это немаловажный фактор с точки зрения развития деятельности кредитных институтов на рынке ипотечных кредитов. При осуществлении ипотечной сделки вероятность рисков возникает у обеих сторон: как у кредитора, так и у заемщика. Рассмотрим несколько подробно риски субъектов ипотечной деятельности и их регулирование.

Осуществление банками кредитования (в т.ч. ипотечного) связано с типичными банковскими рисками: кредитным риском (потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей), риском потери ликвидности (в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним), процентным риском (если корректировка ставок по активам и пассивам происходит с неравными интервалами или основывается на использовании различных индексов), валютным риском (если кредиты предоставляются в рублях, а кредитные ресурсы привлечены в иностранной валюте) и др.

Как показывает банковская практика степень влияния различных типов риска на осуществление банковской деятельности следующая: (ист.Время MN 11.09.2004)

· Кредитный риск - 70%;

· Риск ликвидности - 25%;

· Рыночный риск (риск процентной ставки) - 5%.

Установление единых требований к регулированию деятельности банков продиктовано природой этих рисков - они одинаковы при осуществлении банковских операций и не зависят от субъектов, участвующих в их осуществлении.

Регулирование указанных рисков осуществляется на основе нормативных актов Банка России. Нормативное регулирование деятельности кредитных организаций, прежде всего, преследует цель, которая определена Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", - поддержание стабильности банковской системы и защита интересов вкладчиков и кредиторов кредитной организации. Но при этом закон не предоставил Банку России права вмешиваться в оперативную деятельность кредитных организаций.

В соответствии со ст. 73 указанного закона Банк России вправе устанавливать дифференцированные нормативы и методики их расчета по видам кредитных организаций.

Вместе с тем Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" определены только банки (которые вправе осуществлять весь спектр банковских услуг) и небанковские кредитные организации (которые вправе осуществлять отдельные банковские операции).

Поэтому дифференцированные обязательные нормативы установлены для банков-Инструкция Банка России от 01.10.1997 №1 "О порядке регулирования деятельности банков" (далее Инструкция №1) (с изменениями); небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам - Положение Банка России от 08.09.1997 №516 "О пруденциальном регулировании деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам, и организаций инкассации" и небанковских депозитно-кредитных организаций - Положение Банка России от 21.09.2003 №153-П "Об особенностях пруденциального регулирования деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих депозитные и кредитные операции (Положение №153-П).

Кредитные организации осуществляют кредитование заемщиков за счет привлеченных средств вкладчиков и кредиторов, которыми могут являться как юридические, так и физические лица.

Порядок осуществления операций по предоставлению(размещению) кредитными организациями денежных средств клиентам (в т.ч. выдаче кредитов) установлен Положением Банка России от 31.08.1998 №54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)"(в ред. от 05.12.2004 № 205-П).

В целях защиты интересов вкладчиков и кредиторов кредитных организаций, Банк России установил требования, соблюдение которых кредитными организациями обеспечивает адекватное управление кредитным риском, независимо от правового статуса заемщика, т.к. кредитный риск (риск финансовых потерь из-за невозврата или несвоевременного возврата заемщиком средств банку) возникает при выдаче кредита любому заемщику. К числу таких требований относятся обязательные экономические нормативы, установленные Инструкцией № 1, Положением № 153-П:

Норматив достаточности собственных средств (капитала) (Н1);

Норматив максимального кредитного риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (Н6);

Максимальный размер крупных кредитных рисков (Н7);

Максимальный размер риска на одного заемщика – акционера банка (Н9);

Максимальный размер кредитов, предоставленных банком своим инсайдерам (Н10).

Кредитные организации при регулировании кредитных рисков полагаются на Инструкцию Банка России от 30.06.97 № 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" (далее Инструкция №62а). Этой Инструкцией Банк России, в целях обеспечения стабильных условий финансовой деятельности кредитных организаций, установил требование по формированию кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудной и приравненной к ней задолженности. Это требование установлено с учетом степени кредитного риска, а не в зависимости от вида или категории заемщиков (физические или юридические лица, принадлежность организаций к отраслям экономики, развитие которых признано приоритетным для страны или отдельного региона).

Инструкция № 62а в целях формирования резерва на возможные потери по ссудам (далее РВПС) определяет формализованные критерии оценки кредитного риска по выданным ссудам, к которым относятся: отсутствие или наличие просроченных выплат по основному долгу и/или процентам; количество переоформлений ссуд с изменением и/ или без изменений условий договоров; качество обеспечения. При этом приоритетным при классификации выданных ссуд и оценке кредитных рисков является финансовое состояние заемщика, его возможности по погашению основной суммы долга и уплаты в пользу кредитной организации обусловленных договором процентов, комиссионных и иных платежей. РВПС формируется по каждому выданному кредиту, при этом размер отчислений зависит от классификации ссуды в соответствии с группами рисков.

Представляется целесообразным обратить внимание на то, что Банком России разработано и доведено до сведения кредитных организаций Официальное разъяснение от 24.01.2003 № 8-ОР "О применении Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, от 18.06.97 № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными". В настоящее время ведется работа по подготовке проекта разъяснения Банка России по вопросу оценки финансовых рисков, возникающих в случае приобретения кредитными организациями закладных, по аналогии с кредитными рисками, под которые формируются резервы на возможные потери по ссудам в соответствии с Инструкцией № 62а.

Надо заметить, что соблюдение кредитными организациями Инструкций №62а и №1, в некоторой степени не позволяет реализовать ипотечные программы в более широких масштабах. Принимая это во внимание ЦБ РФ разработал проекты Инструкций №62а и №1, куда внесено ряд существенных изменений. Новые инструкции вступят в силу уже с 1 августа 2004года.

Так, в соответствии с новой редакцией Инструкции №62а для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска, изменен подход к критериям финансового положения заемщика. Теперь оценка кредитного риска будет производится по пяти категориям качества (в действующей редакции Инструкции – четыре группы риска).

Новая редакция Инструкции №1 не содержит ряд обязательных нормативов (Н8, Н9, Н11, Н11.1, Н14), предусматривает изменения в порядке расчета нормативов ликвидности, значение норматива текущей ликвидности (Н3) снижено до 50% (в действующей редакции Инструкции Н3 было 70%) и вводит требование о соблюдении банками обязательных нормативов ежедневно (в действующей редакции Инструкции – на месячной основе).

Риски, которые берут на себя банки, предоставляя ипотечные кредиты, по-прежнему остаются высокими. А система кредитных бюро, позволяющая снижать риски за счет получения необходимой информации о кредитоспособности заемщиков, в России находится пока что в стадии становления. Поэтому для управления рисков банки в настоящее время применяют следующие методы:

1. Оценка кредитоспособности заемщика;

2. Уменьшение размеров выдаваемых кредитов одному заемщику;

3. Привлечение обеспечения;

4. Оплата первоначального взноса кредита;

5. Страхование кредитных рисков.

При осуществлении ипотечной деятельности заемщик несет имущественные риски и риски утраты или снижения доходов. Подимущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.

Имущественные риски заемщика обусловлены следующими ситуациями:

1) Строительство дома приостанавливается, т.к. застройщик (должник) не в состоянии обеспечить достаточного для завершения строительства финансирования (не обеспечено привлечение достаточного количества инвесторов, ошибки или неучтенные в проекте факторы, выявившиеся при строительстве дополнительные проблемы и пр.).

2) Банкротство должника.

3) Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные факторы, пр.).

4) Должник скрывается с инвестициями;

5) Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Риски утраты или снижения доходов могут возникнуть в случае болезни заемщика, потере им трудоспособности, при лишении трудового места (например, при банкротстве организации, где трудился клиент) и прочих обстоятельствах.

Для снижения рисков заемщика, как выход из наступившей ситуации, является страхование - имущественное и личное. На сегодняшний день заемщик по-своему усмотрению на добровольной основе может застраховать:

1) предмет залога от рисков утраты и повреждения;

2) свою жизнь и здоровье, потерю трудоспособности на весь срок действия договора ипотеки;

3) риск утраты права собственности на приобретаемое за счет средств ипотечного кредита недвижимое имущество заемщиком;

4) гражданско-правовую ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций.

Глава 2. Организация ипотечной деятельности в КБ «Агропромкредит»

2.1. Общая характеристика КБ «Агропромкредит»

Акционерный Коммерческий Банк «Агропромкредит» зарегистрирован в форме Акционерного Общества Закрытого типа с уставным капиталом 150 млн.руб. КБ «Агропромкредит» (далее Банк) является уполномоченным Банком по обслуживанию совместных программ и проектов, осуществляемых администрацией Тюменской области и ОАО "Газпром" в рамках соглашения о сотрудничестве от 22.01.2004 года. Кроме того, Банк избран уполномоченным банком ОАО "Газпром" на территории Тюменской области по обслуживанию финансовых потоков и финансовых проектов предприятий газовой отрасли.

Помимо предприятий газовой промышленности, КБ "Агропромкредит" оказывает широкий спектр банковских услуг предприятиям других отраслей народного хозяйства, имеющим окружное и городское значение. Наряду с обслуживанием юридических лиц Банк активно работает с населением города и региона.

Сегодня Агропромкредит занимает прочные позиции на рынке финансовых услуг Тюменской области. Согласно по состоянию на 01.03.2003 год Банк вошел в число 300 крупнейших российских банков по размеру собственного капитала и занимает 206 позицию. Среди 33 банков Тюменской области Агропромкредит по размеру собственного капитала находится на 6 месте. На 01.01.2004 год собственные средства Банка составляют 228 млн.руб.(см. приложение 7).

Репутация надежного и активного делового партнера позволила Агропромкредиту в 2005 году добиться серьезного роста по всем направлениям своего бизнеса. В целом активы-нетто Банка возросли в 1,9 раза и составили на 01.01.2004 год 2600,2 млн.руб. (см. приложение 8).

Размещая ресурсы, Банк придерживается своей традиционной политики диверсификации портфеля активов и оптимального сочетания ликвидности, рисков и прибыльности.

Таким образом, за 10 лет качественной работы Агропромкредит занял собственную нишу на рынке банковских услуг. На сегодняшний день Банк входит в число наиболее успешных сургутских банковских учреждений.

Услуги, предоставляемые Банком, и их качество отвечают самым современным требованиям и позволяют в полной мере реализовать обширные запросы клиентов банка.

Сегодня Агропромкредит оказывает практически весь спектр услуг и комплекс операций, которые осуществляют универсальные банки России. Банк предлагает своим клиентам широкий спектр банковских услуг в рублях и иностранной валюте:

· Расчетно-кассовое обслуживание (открытие счета, ведение счетов в рублях и иностранной валюте, осуществление платежей в другие банки, прием на счет и выдача со счета наличных денежных средств, документарные расчеты в рублях и валюте: аккредитивы, инкассо).

· Депозитные операции (привлечение свободных денежных средств юридических и физических лиц на депозиты в рублях и иностранной валюте).

· Кредитные операции (краткосрочное кредитование, открытие кредитных линий, кредитование расчетного счета в форме овердрафта, потребительское кредитование, ипотечное кредитование, кредитование на покупку автомобиля).

Банк проводит большую работу по кредитованию физических лиц. За 2005 год Агропромкредит предоставил физическим лицам (включая индивидуальных предпринимателей) кредитов на сумму 330,4 млн.руб. (в 2004 году -144,9 млн.руб.), в том числе в иностранной валюте на 22,6 млн.руб. (в 2004 году -7,8 млн.руб.). Как правило, это обусловлено ростом благосостояния населения. По данным агентства РБК, рейтинг Агропромкредит в апреле 2004 года занял 55-е место в рейтинге 100 крупнейших банков-лидеров российского рынка потребительского кредитования.

Наибольшее внимание уделяется развитию новых продуктов при кредитовании. Так, новым направлением в деятельности Банка является овердрафтное кредитование физических лиц.

Обеспечением кредитов могут быть транспортные средства, оборудование, товарно-материальные ценности, объекты недвижимости, акции ОАО "Газпром", векселя, иностранная валюта, размещенная на счетах в КБ «Агропромкредит», гарантии третьих лиц, имущественные права.

· Операции с ценными бумагами (покупка-продажа векселей, акций, облигаций, брокерское обслуживание клиентов на различных сегментах рынка, доверительное управление средствами клиентов).

· Выпуск и обслуживание пластиковых карт (КБ "Агропромкредит" выпускает банковские пластиковые карты российской платежной системы "Union Card" и международных платежных систем "Visa", "Diner Club", “Master Card”; зарплатные проекты). На сегодняшний день насчитывается около 40000 карточных клиентов. Банк имеет широкую сеть банкоматов и терминалов.

· Осуществление быстрых денежных переводов. Сегодня все больше людей предпочитают производить денежные переводы через банк в силу срочности и удобства. Агропромкредит предлагает воспользоваться системой срочных денежных переводов “Money gram”, “Aval”, “Private money”, “Union card”. Самый быстрый перевод занимает 10 минут, другие 30-40 минут (включая оформление документов), “Aval” пока занимает 1,5-2 дня.

По организационной структуре деятельность Агропромкредита строится по так называемой дивизиональной структуре управления, базирующейся на функциональном принципе, при котором группы подразделений (дивизионы) Банка специализируются по видам банковских продуктов. При построении такой структуры управления подразделения принято делить на зарабатывающие (центры прибыли) и расходующие (центры затрат). Руководители зарабатывающих подразделений или групп подразделений, составляющих один центр прибыли, наделяются необходимыми полномочиями по планированию деятельности подконтрольных подразделений, принятию необходимых управленческих решений. При этом они несут ответственность за финансовые результаты руководимых ими подразделений.

Расходующие подразделения обеспечивают обслуживание подразделений центров прибыли, а также выполнение общеуправленческих функций при руководстве Банка.

Дивизиональная структура управления позволяет обеспечить большую зависимость материального вознаграждения сотрудников подразделений банка от финансовых результатов, достигнутых их подразделением, что стимулирует высокую эффективность их труда. В то же время возможно определенное дублирование функций подразделений, возникновение у подразделений стремления обеспечить достижение краткосрочных целей, получения быстрой прибыли, что может не соответствовать целям долговременной политики банка.

Деятельность Агропромкредит регулируется и контролируется общим собранием акционеров (участников), которое является высшим органом управления банком, а в промежутках между собраниями советом банка, избранным на учредительном собрании. Общее собрание акционеров проводится ежегодно для рассмотрения следующих вопросов:

Изменение Устава и уставного капитала;

Избрание совета банка;

Утверждение годовых результатов деятельности;

Распределение прибыли банка;

Создание, реорганизация и ликвидация дочерних учреждений банка,

а также рассмотрение некоторых других важных вопросов деятельности банка, предусмотренные законодательством и уставом банка.

Общему собранию подотчетен избираемый им совет директоров (наблюдательный совет), в состав которого входят представители акционеров банка. Основные функции совета директоров – это выработка стратегии и политики банка, подбор квалифицированных руководителей высшего звена банка, обеспечение контроля за деятельностью банка, защита интересов акционеров банка.

Исполнительным органом управления выступает правление банка, возглавляемое его Председателем. В ведении соответствующих заместителей Председателя Правления находятся центральные отделы (планово-аналитический, сектор оценки рисков) и коммерческие отделы, деятельность которых связана с получением доходов, а также филиалы банка.

Совещательным органом при правлении банка является кредитный комитет, созданный с целью оптимизации кредитного инвестиционного портфеля Банка и минимизации возникающих рисков. Кредитный комитет сформирован в двух составах: большой состав и малый состав. Их полномочия определены в Положении «О кредитном комитете КБ «Агропромкредит».

Так, к компетенции большого состава кредитного комитета относятся:

Разработка порядка и механизма реализации кредитной политики;

Принятие решения о выдаче крупных кредитов ;

Установление ограничений филиалам на осуществление кредитных операций;

Согласование и утверждение мероприятий по работе с проблемными кредитами; пр.

Малый состав кредитного комитета созывается для решения следующих вопросов:

О выдаче крупных кредитов в рамках ранее установленных большим кредитным комитетом лимитов;

О первой пролонгации по крупным кредитам.

Организационно- управленческая структура КБ «Агропромкредит» представлена в приложении 9.

В процессе кредитования принимают участие специалисты разных отделов и служб, за которыми закреплены конкретные полномочия. Именно общие усилия специалистов отделов и дают конечный результат – принятие решения о целесообразности выдачи кредита, либо в отказе. Функции того или иного отдела регламентируются Положением об отделе. Рассмотрим несколько подробнее функции служб, участвующих в процессе кредитования.

1. Кредитный отдел (КО):

¨ консультирование по вопросам кредитования (вид кредита, цели, сроки, процентная ставка);

¨ изучение кредитоспособности заемщика;

¨ оценка отдельных видов обеспечения, предлагаемого в залог (оборудования, ТМЦ, имущественных прав);

¨ оценка кредитных рисков;

¨ контроль за соблюдением экономических нормативов;

¨ контроль за своевременной уплатой процентов и суммы долга;

¨ анализ и рассмотрение заявок по переоформлению кредитов;

¨ проведение работы по взысканию просроченной задолженности;

¨ разработка новых продуктов кредитования;

¨ инициирование проведения заседаний кредитного комитета и участие в них.

При необходимости специалист КО направляет запросы в части кредитных операций в юридический отдел, информационно-экспертный отдел, планово-аналитический отдел, сектор оценки рисков, а также готовит распоряжение отделу администрирования кредитов на оформление кредитной сделки.

2. Отдел администрирования кредитов (ОАК):

¨ подготовка договоров и документов по кредитованию;

¨ выдача и обслуживание кредита;

¨ начисление процентов;

¨ запись бухгалтерских проводок;

¨ составление финансовой отчетности.

3. Информационно-экспертный отдел (ИЭО):

¨ оценивает все виды обеспечения (кроме ликвидных ценных бумаг);

¨ сбор, анализ и документирование информации по заемщикам.

4. Сектор оценки рисков (СОР):

¨ ежемесячно представляет КО справку о размере капитала Банка на первое число текущего месяца;

¨ проводит анализ сбалансированности активов и пассивов и представляет рекомендации относительно сроков размещения активов.

5. Планово-аналитический отдел (ПАО):

¨ контроль за исполнением сметы доходов и расходов;

¨ расчет стоимости привлечения ресурсов и доходности по размещению банковских средств.

6. Юридический отдел (ЮО):

¨ участвует в работе кредитного комитета;

¨ разрабатывает и согласовывает проекты типовых и нетиповых договоров;

¨ проводит работу с проблемными кредитами;

¨ оказание консультационных услуг.

7. Отдел информационных технологий (ОИТ):

¨ автоматизированный учет кредитных операций;

¨ разработка дополнительного программного обеспечения.

8. Отдел расчетного обслуживания (ОРО):

¨ участвует в подготовке заключения о кредитоспособности заемщика;

¨ овердрафтное обслуживание;

¨ списание средств с расчетного счета заемщика.

9. Отдел валютного контроля и документарных операций (ОВК):

¨ осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ по вопросам, регулирующим операции в иностранной валюте.

10. Отдел методологии бизнес-процессов (ОМ):

¨ согласовывает внутренние нормативные документы по новым банковским продуктам.

11. Служба внутреннего контроля (СВК):

¨ производит мониторинг рисков, связанных с кредитованием

12. Операционные кассы (ОК):

¨ им могут быть дилегированы кредитным отделом функции по кредитованию частных лиц.

13. Дополнительные офисы (ДО) и филиалы банка:

¨ осуществляют кредитные операции только в пределах установленного регламента Кредитным Комитетом.

Таким образом, кредитный отдел, являясь центральным звеном кредитования, только во взаимодействии с другими отделами и службами Банка, может вынести окончательное заключение о целесообразности, либо не целесообразности выдачи кредита. Поскольку принятие кредитного решения – это процесс, требующий тщательной проработки информации и комплексной оценки о потенциальном заемщике, которая возможна только при знаниях специалистов различных отраслей.

Как видно, при кредитовании физических лиц в банке принимает участие значительное количество подразделений, кроме того при необходимости могут привлекаться дочерние организации банка. Это обстоятельство свидетельствует насколько сложна и ответственна процедура андеррайтинга, поэтому банк изначально стремиться получить как можно более полную первичную информацию о будущем заемщике, а также о поручителе.

2.2. Ипотечная деятельность КБ «Агропромкредит»

Несмотря на то, что ипотечный бизнес на рынке банковских услуг развивается уже не первый год, для Агропромкредит это практически новое направление деятельности. Агропромкредит – первый из сургутских банков, начавший работу по ипотечному кредитованию. Программа ипотечного жилищного кредитования действует в Банке с 2004 года и является гордостью организации. Уже можно судить о первых положительных результатах.

Как можно видеть из приложения 10 в целом кредитные вложения Банка в 2005 году увеличились почти в два раза и составили 835,5 млн.рублей, и как правило этот рост произошел за счет выдачи долгосрочных кредитов, в частности, ипотечных. На краткосрочные ссуды пришлось уже 48,5% (вместо 77,7% - в 2004 году), на долгосрочные – 46,9% (в 2004 году только 21%). Резкий скачок в отношении долгосрочных ссуд и обусловлен тем, что с 2004 года Агропромкредит начал работу с клиентами по ипотечному кредитованию.

Если обратиться к структуре кредитного портфеля Банка за 2005 год (приложение11), то мы увидим, что ипотечное кредитование занимает 9,69% - не такой уж и плохой показатель. В прошлом году Агропромкредит выдал ипотечных кредитов на сумму более 90 млн.руб.- вряд ли кто из операторов ипотечного сургутского рынка может похвастаться аналогичными результатами . Наибольший удельный вес при кредитовании физических лиц приходится на потребительские кредиты- 28,37% в общей структуре кредитного портфеля. Свою деятельность по кредитованию населения на приобретение автотранспортных средств Агропромкредит начал также с 2004 года, и на долю этих кредитов приходится всего около 2%.

Сегодня Агропромкредит предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на приобретение жилья в рамках ипотечной программы. Об условиях предоставления кредита и обо всех формальностях изложено далее.

Работа по кредитованию осуществляется в соответствии со стратегией Банка, определенной в Положении «О кредитно-инвестиционной политике».

В основе механизма кредитования лежат основные принципы:

1) договорная основа означает, что кредиты предоставляются только при заключении между сторонами договоренности-при оформлении кредитного договора;

2) срочность, т.е. кредит подлежит возврату в определенные сроки в соответствии с принятыми заемщиком обязательствами;

3) платность означает, что за пользование кредитом банк взимает плату в виде процентов. Процент- это «цена» кредита.

4) возвратность обусловлена сущностью кредита, и означает, что заемные средства по истечении определенного времени должны быть возвращены банку;

5) обеспеченность уменьшает риск получения банком убытков, так как при залог (один из способов обеспечения) гарантирует возврат кредитных средств.

Кредиты предоставляются с учетом процентной политики Банка, размера собственного капитала и привлеченных средств, исходя из принципа сбалансированности размещаемых привлекаемых ресурсов по объемам, срокам и процентной политики Банка.

На сегодняшний день Агропромкредит предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на покупку жилья в рамках проекта при следующих условиях кредитования:

· Кредит предоставляется в валюте РФ;

· Срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляет до 3-х лет;

· Кредит предоставляется в размере, не превышающем 70% стоимости квартиры;

Сумма кредита зависит от дохода семьи заемщика и рассчитывается, исходя из условия, что ежемесячные расходы по возврату и обслуживанию кредита не превышают 50% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов).

· Процентная ставка по кредиту составляет 18% годовых;

· Погашение кредита осуществляется равными по сумме ежемесячными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, заемщик ежемесячно погашает кредит фиксированными суммами и сроком (исходя из суммы кредита и срока пользования). Допускается досрочное частичное или полное погашение кредита.

· Обеспечением обязательства заемщика по погашению кредита является залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства. В качестве дополнительного обеспечения принимается поручительство супруга/супруги.

· Приобретенное заемщиком на кредит жилье оформляется в его собственность.

Для получения ипотечного кредита необходимо пройти ряд процедур, которые условно можно разделить на следующие этапы:

I.Прием и оформление заявки на получение кредита , оценка возможностей заемщика.

Клиент для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита должен обратиться в Банк (или другое подразделение). Поскольку сбор документов – дело хлопотное, то, чтобы сэкономить время и средства обеих сторон, основной отсев клиентов происходит в ходе предварительной консультации.

Если возможности клиента - физического лица совпадают с потребностями, то он представляет в Банк все запрашиваемые им документы, а именно:

· Копия паспорта (от обоих супругов);

· Справка с места работы о среднемесячной зарплате за последние шесть месяцев (от обоих супругов);

· Копия трудовой книжки, заверенная отделом кадров;

· Копия свидетельства о браке;

· Копия свидетельства о рождении детей;

· Документы, подтверждающие право собственности на имущество (ПТС на автотранспорт, свидетельства о регистрации недвижимого имущества, депозитные договора и т.д.).

Кроме этого, заемщику необходимо заполнить заявление – ходатайство (отдельно для юридических и физических лиц) о предоставлении кредита, анкету – для физических лиц, справку-характеристику - для юридических лиц. Все полученные данные проверяются службой безопасности.

Срок рассмотрения заявки составляет до восьми рабочих дней от даты получения полного комплекта документов.

Надо отметить, что андеррайтинг не предполагает обязательного одобрения кредита и что кредитное решение по заявке принимается только на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

II.Оценка кредитоспособности заемщика.

На основании представленных документов Банком производится оценка платеже- и кредитоспособности – способности погашать полученный кредит и проценты по нему. Поскольку кредит рассчитан на длительный срок (до трех лет), и кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита, поэтому необходимо проанализировать множество различной информации. Оценка кредитоспособности заемщика осуществляется по следующим направлениям:

2.1. Анализ документации и информации. Проверка достоверности документов:

- рассматривается финансовая отчетность заемщика за предыдущие 12 месяцев и на последнюю отчетную дату текущего года;

Производится анализ отношения суммы кредита к стоимости активов заемщика – для того, чтобы определить относится ли сделка к крупной;

Производится анализ полноты юридического дела заемщика.

2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика - юридического лица:

Анализ динамики финансовых показателей, изменение качественного состава актива и пассива;

Анализ финансовых потоков;

Анализ оборачиваемости собственных средств;

Оценка выполнения обязательств.

2.3. Анализ кредитоспособности заемщика - индивидуального предпринимателя:

Берется во внимание время существования и стабильность финансово-хозяйственной деятельности заемщика;

Выясняются цели использования заемных средств;

Рассматриваются альтернативные возможности погашения кредита.

2.3.1. Анализ кредитоспособности заемщика - физического лица:

Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости (постоянное место работы не менее трех лет) и получения доходов;

Учитывается перспективность работы;

Рассматриваются качественные параметры (например, наличие несовершеннолетних детей).

2.4. Анализ кредитной истории заемщика:

Проверяется информация об исполнении заемщиком условий кредитного договора – не имеются ли просроченные платежи по общей сумме долга свыше пяти календарных дней.

2.5. Оценка залога:

Принимается во внимание ликвидность обеспечения, предлагаемого по кредиту, т.е. чтобы срок его реализации не превышал 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав для Банка становится необходимой.

2.6. Анализ на предмет соблюдения экономических нормативов:

Производится анализ возможности влияния запрашиваемого кредита на экономические нормативы, установленные Инструкцией №1 Банка России. В случае возможного несоблюдения нормативов вследствие выдачи кредита при одновременной целесообразности его выдачи, кредитный отдел делает запрос в сектор оценки рисков на прогнозы экономических нормативов на конец отчетного месяца:

· капитал Банка (Н1);

· максимальный размер кредита на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков (Н6);

· максимальный размер кредита на одного акционера (максимальный общий размер кредитов акционерам) (Н9) ;

· максимальный размер кредита на одного инсайдера (максимальный общий размер кредитов инсайдерам) (Н10);

· максимальный размер крупных кредитов (Н7).

Результат каждого анализа представляется специалистом компетентного отдела в произвольной форме. И только обобщение всех результатов по заемщику дает заключение специалиста кредитного отдела на выдачу кредита.

III. Принятие решения о целесообразности выдачи кредита.

Заключение кредитного отдела о не целесообразности выдачи кредита согласовывается с Заместителем Председателя Правления, курирующим активные операции, и до сведения заемщика доводится без обязательного объяснения причин в отказе.

Вопрос о целесообразности выдачи кредита выносится на рассмотрение полномочного органа Банка:

Кредитного Комитета;

Председателя Правления;

Первого Заместителя Председателя Правления;

Заместителя Председателя Правления, курирующего активные операции.

Решение о целесообразности оформляется путем подписания уполномоченным лицом заявления-ходатайства на выдачу кредита.

После расчета суммы кредита и проверки Банком всей информации заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредита, согласованных с Банком.

IV. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

При выдаче кредитов на покупку жилья Агропромкредит работает только с определенными застройщиками, поэтому выбор ограничится списком предлагаемых Банком квартир заемщику. Как правило, все предлагаемые Банком квартиры - это квартиры с первичного рынка, т.е. в новых строящихся домах.

Итак, при принятии Банком целесообразного кредитного решения заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредитования и заключает с продавцом договор купли-продажи. Надо сказать, что предварительный договор купли-продажи заключается для того, чтобы Банк знал реальную стоимость жилья, чтобы окончательно определиться с размером выдаваемого кредита. Заемщик открывает лицевой счет в этом банке (заключая договор об открытии и обслуживании счета), затем вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли-продажи квартиры в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком кредитный договор. Надо отметить, что прежде чем Банк предоставляет кредитные средства клиенту, с последнего берется заявление на перечисление средств на счет продавца. Застройщик не обязательно должен иметь счет в банке заемщика, но поскольку это клиенты Банка и они сотрудничают ни один год, то счет продавца находится в Агропромкредит. При этом Банк, являясь участником ипотечного кредитования, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

К кредитному договору прилагается приложение – график погашения кредитных средств (в зависимости от размера кредита и срока пользования). Кредитный договор и договор об открытии и обслуживании счета заемщика заключаются в простой письменной форме. В кредитном договоре оговариваются основные условия кредитования: срок, размер, процентная ставка, целевое назначение (по усмотрению Банка), обеспечение, порядок выдачи и погашения кредита, права и обязанности сторон, ответственность сторон и прочие условия.

После сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью – в Регистрационной Палате. Регистрационная Палата регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества. В течение 20 дней с момента регистрации заемщик должен предоставить в Банк регистрационное свидетельство об ипотеке.

Кроме кредитного договора заемщик заключает с Банком договор залога имущественных прав (требований) в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Этот договор заключается после подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По условиям договора залога прав требований в залог передается право залогодателя (заемщика) на получение квартиры в собственность по окончании строительства.

Заключив договор залога прав требований залогодатель должен уведомить своего должника (организация, обещающая предоставить квартиру) о состоявшемся залоге права, и представить залогодержателю (банку) согласие должника на залог прав по договору купли-продажи. Договор залога прав теряет юридическую силу при регистрации перехода права собственности заемщика на квартиру.

Приобретенная на заемные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту.

Наглядно организацию ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит» можно представить схематично (см. приложение 13).

Таким образом, в процессе предоставления ипотечного кредита стороны заключают следующие договоры:

· Кредитный договор;

· Договор купли-продажи;

· Договор залога имущественных прав (требований);

· Договор на открытие и обслуживание счета заемщика.

Схема ипотечной программы, которую практикует КБ «Агропромкредит» имеет свою особенность: заключая два самостоятельных договора (договор купли-продажи, кредитный договор) применяются общие правила, которые устанавливаются для ипотеки по договору; когда происходит регистрация прав заемщика на недвижимое имущество в учреждении юстиции, то действует ипотека в силу закона (договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению, он регистрируется с отметкой об обременении). Такая постановка позволяет избежать дополнительных затрат заемщика на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию.

Что касается рисков ипотечной деятельности, то на практике Банк «подстраховывается», оформляя в залог приобретенный на кредитные средства объект недвижимости. И обязательным условием является внесение заемщиком первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости предмета ипотечного договора. Кроме того, при выдаче кредита Банк тщательно изучает и проверяет данные о заемщике.

Как показывает практика Агропромкредита наибольший удельный вес группы риска в общем объеме ссудной задолженности приходится на I-ю группу «стандартные ссуды» (практически безрисковые)- около 94% в 2005году. Остальные 6% распределяются по другим трем группам, при этом на последние две группы должно приходится по минимуму. Из приложения 13 видно, что в 2005году значительно увеличился удельный вес III-й группы риска в общем объеме ссудной задолженности (в 4,28 раза) и IV-й группы – в 3,69 раза по сравнению с 2004годом. Это связано с просроченными платежами как по основному долгу, так и по уплате процентов, нарушителями при этом являются юридические лица. За всю практику ипотечного кредитования злостных нарушителей среди физических лиц не выявлено.

На первый взгляд представленная выше схема ипотечного кредитования лишена каких-либо недостатков, однако при практическом ее применении проявляются недостатки программы, о которых будет сказано ниже.

2.3. Недостатки и проблемы системы ипотечного кредитования в коммерческих банках

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ипотечном кредитовании. Немногие банки имеют у себя собственные программы ипотечного кредитования граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. В связи с этим правительство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование.

Поскольку для кредитных организаций определяющими являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых ресурсов и минимальный риск, а действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка РФ не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ипотечному кредитованию граждан, поэтому развитие ипотеки в сфере банковских услуг тормозится. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным кредитованием по сравнению с другими банковскими операциями.

Для успешного развития долгосрочного кредитования населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Это обусловлено, во-первых, долгосрочным характером ипотечного жилищного кредитования, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно "продавать" такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.

На сегодня пожалуй самой важной проблемой для коммерческих банков остается восстановление ликвидности. Эту проблему можно решить с помощью механизма рефинансирования кредитов через операторов вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов). В России как уже говорилось ранее задачу создания полноценного вторичного рынка закладных призвано решить АИЖК. Так, с принятием Закона «Об ипотечных ценных бумагах» появилось решение таких проблем как – привлечение необходимых ресурсов на ипотечный рынок и удешевление стоимости ипотечного кредита. Однако на практике, действие данного закона можно будет проверить только к концу 2004 года (в планах Агентства к этому сроку осуществить первую эмиссию ипотечных ценных бумаг).

Деятельность Агентства как специализированного института вторичного ипотечного рынка будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования в направлении снижения рисков, оставляемых за банками - первоначальными кредиторами. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов банков.

Распределение отдельных видов рисков между банками-кредиторами и Агентством позволит повысить привлекательность ипотечных операций для коммерческих банков и тем самым увеличить объемы кредитования населения.

Для поддержания норматива ликвидности банка, необходимо внести определенные изменения в ряд действующих нормативных правовых актов, способствующие вовлечению коммерческих банков в долгосрочное ипотечное кредитование населения. В частности, представляется целесообразным внести в нормативные правовые акты Банка России (Инструкцию №1) изменения в части неприменения к банкам, у которых более 60% активов размещены в ипотечные кредиты, санкций за несоблюдение норматива общей ликвидности Н5. Данный норматив предполагает наличие не менее 20% высоколиквидных активов в балансе банка на отчетную дату. Высоколиквидными активами считаются активы срочностью не более одного месяца. Норматив Н5 вынуждает банк отвлекать значительные средства для их размещения в краткосрочные депозиты, в то время как эти средства могли бы быть направлены на выдачу дополнительных ипотечных кредитов.

Важным критерием привлекательности рынка ипотечного кредитования для банков является наличие эффективного механизма управления краткосрочной ликвидностью для ипотечных банков. Таким механизмом может служить механизм сделок "репо" с пакетами ипотечных кредитов. Сделки репо подразумевают продажу ипотечных кредитов с правом их последующего выкупа по фиксированной цене на определенную дату. Данный инструмент исключительно эффективен для банков при управлении ликвидностью. Потенциальными контрагентами - маркет-мэйкерами (т.е. участниками рынка, обеспечивающими его ликвидность путем выставления двусторонних котировок) могут в данном случае являться Центральный Банк РФ, крупнейшие универсальные банки, а также специализированные банки и ипотечные агентства.

Кроме того в связи с ограниченным кругом кредитных организаций, способных и готовых предоставлять значительные заемные средства на длительный (до 15 лет) срок на цели ипотечного кредитования, представляется целесообразным не применять требование Банка России о формировании фонда обязательного резервирования (ФОР) по операциям привлечения средств на цели кредитования населения на покупку жилья. Банки рассматривают отчисления в ФОР как ненужную для себя финансовую нагрузку, они вынуждены держать в Фонде примерно 200 млрд.руб..

Другая проблема- формирование резерва на возможные потери по ипотечным кредитам. Проблема состоит в том, что для адекватной оценки кредитного риска необходимо изменить подход к критериям, касающимся установления единых требований по формированию резервов на возможные потери по ссудам в отношении предоставленных ипотечных кредитов, оформленных закладными, а также приобретенных ипотечных кредитов и закладных. Учитывая, что в Инструкции №62 не содержатся характеристики переоформленной ссудной задолженности, что кредитные организации при двухуровневой модели ипотечного кредитования формируют пул ипотечных кредитов, в том числе за счет приобретения прав (требований) по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, необходимо нормативно установить возможность при создании резерва относить задолженность, образующуюся в результате выкупа прав по ипотечным кредитам, к первой группе риска в общем порядке.

Кроме вышеперечисленных проблем можно выделить еще ряд, которые сдерживают становление и развитие системы ипотечного кредитования в сфере банковских услуг, а именно:

Недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость;

Высокая стоимость кредитов для заемщиков;

Слишком малый срок кредитования;

Слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

Высокая стоимость нотариального удостоверения сделок;

Отсутствие правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае принятия судебного решения о выселении, на которое обращено взыскание в силу невыполнения им условий кредитного договора;

Несовершенство налогообложения, в частности, для коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование, не предусмотрено налоговых льгот. Здесь действенной мерой могло бы стать исключение из налогооблагаемой базы по уплате суммы налога на прибыль суммы доходов, полученных от вложений в ипотечные кредиты, и/ или расходов банка по созданию резерва на возможные потери по ипотечным кредитам.

Это, конечно, все проблемы общего характера, возникающие у коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование на покупку жилья со вторичного рынка, (поскольку институт ипотеки применяется в отношении вторичного жилья). Решение данных проблем имеет принципиально важное значение для всех участников ипотечной схемы. Но решение этих проблем находится исключительно в компетенции органов исполнительной власти всех уровней. Поэтому пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии ипотечного кредитования в коммерческих банках и нечего говорить.

Для развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть реализацию мер в следующих направлениях:

Устранить недостатки в законодательстве, прежде всего, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселение неплательщика по кредиту из заложенного жилья, в части прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий ипотечного договора;

Создать механизмы социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков – кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

Сформировать нормативно-законодательную основу для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье;

Уточнить нормативную база, регулирующую деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию и т.д.

Принятие вышеуказанных мер позволит создать массовый, социальнозначимый рынок ипотечного кредитования и будет способствовать широкомасштабному развитию ипотечного кредитования как в регионах, так и в целом по России.

Как выразился Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию: « Развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей». В связи с этим в 2004 году предстоит большая работа по совершенствованию уже действующих законов и разработке новых нормативных актов, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования. Работа уже начата. Теперь остается только ждать, и надеяться, что с принятием новых законопроектов (их около 30) участникам ипотечной деятельности, в частности, коммерческим банкам будет предоставлено больше возможностей для осуществления ипотечного кредитования.

Если обратиться к Программе ипотечного кредитования КБ «Агропромкредит», то можно выделить следующие недостатки ипотечного кредитования в банке.

Во-первых, надо заметить, что представленная Программа ипотечного кредитования Агропромкредита имеет лишь опосредованное отношение к ипотеке, поскольку заемщик с помощью Банка вкладывается в приобретение еще незавершенных строительством объектов. А по законодательству предметом жилищной ипотеки может быть только законченный строительством и принятый госкомиссией объект недвижимости.

Во-вторых, кредитование под залог прав требования – как один из разновидностей заимствования сопряжен с высокими рисками, адекватными им процентными ставками, небольшими, по сравнению с ипотекой сроками кредитования и массой сложных процедур, обеспечивающих минимизацию кредитных рисков. Как следствие этого факта, ипотечная Программа Банка рассчитана на определенные слои населения – с достаточным уровнем дохода.

В-третьих, пожалуй самый значимый недостаток заключается в следующем: после сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи направляется в Регистрационную Палату для государственной регистрации прав собственности на недвижимость с последующим ее обременением ипотекой. При этом договор залога прав требований фактически теряет свою юридическую силу. Вот тут и наступает момент, когда некоторое время (время регистрации) риск Банка ни чем не подстрахован.

Принимая во внимание недостатки системы ипотечного кредитования в Банке, можно выделить следующие проблемы:

· Отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков кредитора;

· Недоступность ипотечных продуктов для основной массы населения.

С целью совершенствования ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит», в рамках решения данных проблем можно предложить следующие мероприятия:

· Создание «системы накопительного депозита» на первоначальной стадии накопления капитала граждан с последующим предоставлением ипотечного кредита на льготных условиях.

· Минимизацию рисков ипотечного кредитования посредством страхования.

Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках

3.1. Система накопительного депозита

Развитию и укреплению ипотечного рынка в современных условиях могут помочь отдельные участники ипотечного кредитования. В частности, заемщики, могут вкладывать свои сбережения в коммерческий банк для накопления средств с целью их целевого использования. При этом не опасаясь, что их обманут, поскольку теперь система страхования вкладов населения подкреплена законодательно.

Предлагаемая «система накопительного депозита» основана на немецкой модели системы стройсбережений. В России уже проводился эксперимент по внедрению стройсберкасс (опыт Москвы), и такая система приобрела доверие и довольно широкую популярность среди москвичей. Но строительная сберегательная касса осуществляет небанковское кредитование граждан.

На мой взгляд, опираясь на механизм и принципы работы данной модели, можно создать такую систему, которая бы нашла применение в практике многих коммерческих банков и пользовалась спросом у горожан.

Суть предлагаемой программы заключается в следующем: Банк предоставляет гражданам целевые счета, на которых последние в течение определенного времени (1-5 лет) накапливают денежные средства. При этом процентный доход по сбережениям на этих счетах на несколько процентных пункта ниже рыночного. Взамен этого Банк гарантирует клиенту возможность предоставления ипотечного кредита на более льготных условиях. При заключении предварительного договора с банком, согласно которому после окончания периода накопления вкладчик приобретает право на получение заемных средств, оговариваются условия ипотечного кредитования. Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений и минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 12 месяцев и от 40 до 50% общей суммы сбережений (по принципу работы сберкасс), и зависеть от средств банка. Общий период будет длиться 4-8 лет (период накопления средств - до 5 лет, период кредитования и выполнения обязательств – до 3-х лет-фактический срок предоставления заемных средств на покупку жилья в настоящий момент).

Таким образом клиент, избравший данную систему, проходит два последовательных этапа: 1) накопительный; 2) кредитование и расчет по кредиту. Срок накопления будет зависеть от доходов клиента: если он в состоянии накопить денежные средства за 2-3 года в размере 50% стоимости жилья, то банк по сниженной ставке предоставляет кредит на покупку квартиры в размере оставшейся части стоимости квартиры. При этом размер ставки также увязан с периодом накопления: чем больше накопительный период, тем меньше размер процентной ставки. Это объясняется тем, что благодаря аккумулированию на начальном этапе накопления финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у коммерческого банка появляется возможность использовать эти средства для выдачи кредитов тем гражданам, которые обратились ранее.

Кроме того, в дополнение вышеизложенного целесообразно предложить следующее: по желанию клиента (конечно все условия оговариваются заранее) между этапом накопления денежных средств на целевом счете и этапом кредитования, клиент может выступить в качестве «инвестора», т.е. внести личный вклад (инвестиционный) деньгами, либо акциями ОАО «Газпром», либо средства от продажи прежнего жилья. В данном же случае клиенту для улучшения своих жилищных условий придется пройти три основных этапа: 1) накопительный; 2) инвестиционный; 3) кредитование и расчет по кредиту. Здесь также устанавливаются минимальные требования к размерам сбережений на каждом из этапов, к примеру, для накопления средств на целевом вкладе – 40-50% от стоимости жилья, инвестиционный вклад- 20-30%, а остальная часть - средства банка. При данной постановке общий вклад заемщика достигает до 60-80% цены жилья, т.е. клиент будет находиться в меньшей зависимости от заемных средств. Конкретная величина кредита будет зависеть от фактического поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно показателем накопительной активности (в рублях-месяцах) и показателем ссудного потенциала (в рублях). Схематично набор средств, которым может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий по системе накопительного депозита, отражен в приложении 14.

Преимущества такой системы можно выделить следующие:

Процентная ставка по кредиту устанавливается в самом начале и является ниже рыночной, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;

Кредитор будет знать наперед предполагаемый размер выплат;

Такая система позволяет расширить доступность жилья для граждан со средним уровнем дохода;

Положительным моментом является и тот факт, что у человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Целью при этом является накопление либо внесение средств в банк в максимальном объеме, чтобы находиться в меньшей кредитной зависимости.

Недостатком такой системы является временной момент, т.е. чтобы получить ссуду в рамках данной модели потенциальному заемщику необходимо направлять часть своих сбережений в систему, поэтому момент приобретения недвижимости для конкретного заемщика отодвигается.

Систему накопительного депозита на первоначальном постепенном накоплении средств граждан и последующем предоставлением им кредита с одновременным залогом приобретаемого жилья можно рассматривать как перспективное направление банковского ипотечного кредитования.

48. www.sibgazbank.ru

49. Положение о кредитовании от 29.01.2000 КБ «Агропромкредит».

50. Годовой отчет КБ «Агропромкредита» за 2004-2005гг.

Расчет кредитов проводился по курсу 30 руб/$.

В соответствии с Инструкцией ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности банков» инсайдерами признаются физические лица, которые могут воздействовать на характер принимаемого решения о выдаче кредитов (например, члены Совета директоров банка, руководители дочерних обществ и пр.).

В соответствии с Инструкцией ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности банков» под крупным кредитом понимается сумма кредитов, гарантий и поручительств в пользу одного клиента, превышающая 5% собственных средств (капитала) банка, определенных в соответствии с Положением Банка России от 10.02.2005 №215-П «О методике определения величины собственных средств (капитала) кредитных организаций».

Коммерческие банки резервируют в ФОР в ЦБ РФ 7% от рублевых депозитов граждан, 10%частных вкладов граждан в валюте и всех депозитов юридических лиц.

все об ипотеке

Согласно статистике в России ежегодно выдают порядка 700 тысяч ипотечных кредитов. Спрос на займы растет, ведь далеко не каждая семья может позволить себе покупку квартиры или дома за наличные. Банки предлагают новые, более выгодные программы, однако условия выдачи ссуды остаются весьма жесткими.

все об ипотекеИпотечное кредитование хоть и является единственной возможностью приобретения недвижимости, но в тоже время – это огромный риск, ведь вам необходимо ежемесячно на протяжении минимум 10 лет выплачивать банку приличную сумму. Планировать свою жизнь на годы вперед весьма сложно. Но нужно признать, что риск оправдан.

Ежемесячный платеж за ипотеку едва ли превысит арендную плату, только в первом случае вы платите за свою квартиру, а во втором – спонсируете незнакомого вам человека. Если же условия банка не будут соблюдаться – вам будут идти навстречу бесчисленное количество раз, предложат реструктуризацию долга, предоставят «кредитные каникулы». В случае, когда не сработают все меры, финансовая организация будет вынуждена забрать квартиру, при этом, всегда оставляя шанс заемщику вернуть все в прежнее русло.

Как происходит выдача ссуды?

Заемщику придется приложить множество усилий, прежде чем начнется сам процесс оформления ипотеки. Вам нужно собрать ряд документов, которые условно можно разделить на 2 категории – относящиеся лично к вам и непосредственно к приобретаемой недвижимости.
Первая категория включает в себя:

1. Паспорт + регистрация;
2. Справка 2-НДФЛ, большинство банков предлагают программы, в которых обязательным условием является предоставление справки о доходах по форме, выданной в этом финансовом учреждении;
3. Документы, связанные с вашей работой – копию трудовой книжки и ТД (в том числе, ТД по второму месту работы, если таковой имеется), заверенные компанией-работодателем;
4. Бумаги, подтверждающие владение имуществом (автомобилем, недвижимостью, оборудованием и т.д.);
5. Документы об образовании, свидетельство о браке, согласие супруга/супруги (в письменной форме).

Ипотечное жилищное кредитование в России становится популярным и среди владельцев малого/среднего бизнеса. Вы можете оформить ссуду при условии предоставления финансовой организации копий учредительных документов, отчетности по налогам за последний год, договоров с арендаторами, поставщиками и заказчиками.

Список всех документов, которые потребуются банку для принятия положительного решения, вы можете получить у менеджера финансовой организации, ведь программы и условия выдачи ссуд далеко не всегда одинаковы.

• При покупке квартиры на вторичном рынке вы должны предоставить банку:
  копию паспорта-кадастра (в БТИ);
  справку, подтверждающую, что в квартире никто не проживает (в паспортном столе);
  справку из органов опеки об отчуждении недвижимости (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние).
• При участии в долевом строительстве подразумевается, что финансовая организации работает исключительно с аккредитованными застройщиками, следовательно – нужные документы уже есть в банке. Вам куда выгоднее оформлять ссуду именно так, чем искать застройщика самостоятельно и собирать множество справок и бумаг.

Развитие ипотечного кредитования в России происходит весьма динамично. Ежегодно все больше людей обращаются за помощью в финансовые организации. Крупные банки предлагают льготные программы, при которых государство частично компенсирует процентную ставку.

Дополнительные требования к заемщикам

Большинство финансовых организаций выдают ипотеку заемщикам, соответствующим следующим критериям:

1. Возраст: минимум – 21, максимум – 65 лет, но на практике этот показатель едва ли превысит планку в 50 лет. В целом, на момент погашения всего тела кредита вам должно быть не более 65 лет;
2. Трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода, хотя на практике преимуществом для вас станет 2-3 года на одном месте;
3. Поручительство – в этой роли могут выступать ваши родители, друзья или коллеги. Им также необходимо подтвердить свою платежеспособность перед банком;
4. Безупречная кредитная история. Не важно, попадаете ли вы под государственную программу или будете оформлять классическую ипотеку – у вас должны быть погашены абсолютно все задолженности в других финансовых организациях.

Кредитная история проверяется у всех заемщиков, будете готовы к этому. Просрочки по платежам, судебные тяжбы с другими банками, непогашенные или частично погашенные задолженности с вероятностью 99,9 % приведут к отказу финансовой организации в выдаче вам ипотечного кредита.

Исправить историю довольно просто.

Во-первых – нужно закрыть все задолженности.

Во-вторых – вам придется оформить микрозаймы в нескольких банках или МФО и погасить их досрочно.

В-третьих – «козырем в рукаве» станет наличие обеспечение, например – родительской квартиры/дома или оборудования, которое вы оставите банку в залог.

Это повысит вашу благонадежность и подтвердит серьезность намерений. Хотя в качестве залогового имущества выступает приобретаемая недвижимость, дополнительная страховка банку не повредит.

Условия и программы разных банков

Рассчитывать на ипотечное жилищное кредитование в России без наличия кругленькой суммы, которую вы сразу отдаете банку в качестве первоначального взноса. Размер платежа во всех финансовых организациях разнится, но с уверенностью можно сказать, что принцип «чем больше – тем лучше» здесь работает безотказно.
Рассмотрим общие показатели ипотечных программ:

1. Первоначальный взнос – в среднем 20 %;
2. Сумма – от 100 тысяч;
3. Срок – от 12 месяцев до 30 лет;
4. Процентная ставка – от 10,5 % годовых.

Государственная ипотека, подразумевающая покрытие части процентной ставки, выдается Сбербанком России под ставку от 11,4 % годовых, а ТинькоффБанк предоставит средства от 10,5 % годовых. Разнятся и суммы – в первом случае вы можете рассчитывать на сумму до 3,2 млн. рублей, во втором – до 100 млн. рублей.

Разумеется, предложение «ТинькоффБанка» является более выгодным для заемщика, чем программа «Сбербанка». Обратите внимание – практически все банки не указывают точную процентную ставку по ипотеке. Размер переплаты зависит от множества факторов и в каждом банке свои критерии. Чтобы получить минимальную процентную ставку, заемщику необходимо иметь безупречную кредитную историю, внести солидный первоначальный взнос, иметь полный пакет документов.

Размер ставки напрямую зависит на переплату по ипотеке. Например, «Бинбанк» готов выдать заём под 13,5 % годовых, а «БыстроБанк» – под 31 % годовых. Если вы в год должны выплачивать порядка 100 тысяч рублей, то в первую финансовую организацию вы отдадите 13 500 рублей помимо основной суммы кредита, а во вторую – 31 000 рублей. При этом, «БыстроБанк» предъявляет более лояльные требования к заемщикам, не фиксирует минимальный размер первоначального взноса и готов работать по минимальному пакету документов.

Финансовые организации, в которых отсутствует первоначальный взнос или он минимален (от 10 %) выдают ссуду под более высокий процент, и, как правило, поддержка государства на такие займы не распространяется.

Дополнительные расходы по ипотеке

Помимо первоначального взноса, ипотечное жилищное кредитование в России сложно представить без дополнительных расходов:

• Комиссия за выдачу займа – единоразовый платеж, сумма которого может быть строго зафиксирована или рассчитываться по процентной ставке;
• Комиссии за услуги оценщика недвижимости, а также – расходы по страхованию. Также многие банки допускают отказ от страхования, при этом, увеличивая ставку на несколько процентов.

Например, «БинБанк» прибавит к 13,5 % годовых 1,5 % при отказе от страхования утраты права собственности и порядка 3,5 % при отказе от личного страхования (и титульного).

Именно дополнительные расходы стимулируют заемщиков искать финансовые организации с минимальным первоначальным взносом. Но при этом, многие сразу выплачивают около 50-60 % от стоимости квартиры или дома, что позволяет им получить минимальную переплату.

Принимаем решение прямо сейчас!

Конечно же, вам, как и всем другим заемщикам, придется столкнуться с множеством сложностей при оформлении ссуды. Однако в результате вы получите свое собственное жилье и возможность жить счастливо, не опасаясь «перемены настроений» арендодателей. Рекомендуем вам обратить внимание на возможность досрочного погашения займа. Большинство банков позволяют выплачивать ссуду на несколько лет раньше, но лучше переспросите. Досрочное погашение ипотеки существенно уменьшит переплату.

Государство предоставляет свою поддержку военным, бюджетникам, молодым семьям. Вы можете использовать эту возможность по максимуму для того, чтобы снизить процентную ставку.

Подарите счастливое будущее себе и своим детям – начните подбирать банк для оформления ипотеки уже сегодня!

Все материалы в рубрике:

Ипотечные обязательства часто приводят к разочарованиям, когда платежи становятся непосильными, и появляется риск потери залогового жилья. Возникает вопрос, как избавиться от кредитного бремени. Ситуация не безвыходная. Выбор варианта действий зависит...

Помимо обязательных ежемесячных взносов, ипотеке сопутствуют другие платежи. Переплата при оформлении достигает нескольких десятков тысяч рублей. В дальнейшем, ежегодно заемщик будет снова переплачивать за дополнительные услуги и действия, непосредственно связанные...

Что такое ипотека и в чем ее отличие от ипотечного кредита? Какие виды ипотечных кредитов представлены в банках? Специальные ипотечные программы – что это и на кого они рассчитаны? Что нужно для получения ипотеки? Как банк оценивает заемщика и принимает решение по кредиту? На эти и многие другие вопросы дает ответ данная статья.

По данным АИЖК за 2017 г. в РФ выдано более 1 млн. ипотечных кредитов с общей суммой 2 трлн. руб. Это почти на 40% больше предыдущего года. Доля жилищных сделок с ипотекой составила 35%. В новостройках каждая вторая сделка заключается с ипотекой.

Население России приобрело 2,85 млн. жилых помещений. 1 млн. семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки.

Рынок ипотеки развивается стабильно. Средняя ставка по ипотеке снизились к концу 2017 г. до 9,79%.

Ипотека и ипотечный кредит

Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

Нажмите для увеличения изображения

Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

Признаки ипотечного кредита, отличающие его от неипотечного

1 Залог – главный признак ипотеки. Кредит считается ипотечным, только когда он выдан под залог недвижимости.

Например , потребительский кредит, выданный под залог имеющегося жилья, является ипотечным. А кредит, выданный на покупку квартиры без оформления залога, не ипотечный.

Важно . В залог может быть оформлена не только приобретаемая, но и уже имеющаяся недвижимость.

Например , в ипотечном кредите на строительство дома, будущий дом залогом являться не может. Поэтому банк потребует оформить залог другой, уже имеющейся собственности.

2 Ипотека регламентирована Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ .

3 Ипотека подлежит государственной регистрации.

4 Ипотечный кредит – целевой. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. Потратить деньги на что-то другое не получится.

Важно . Есть варианты оформления ипотеки на покупку другого имущества или услуг. Например, предметов роскоши или на оплату обучения. Но в России эти варианты распространения не получили.

5 Сумма ипотечного кредита обычно гораздо больше, чем потребительского.

6 Длительный срок кредита. В большинстве российских банков до 30 лет.

7 Пониженные ставки, относительно потребкредитов.

Например , В Сбербанке можно оформить ипотеку по ставке от 6 до 11,5%, а потребкредит имеет минимальную ставку 11,5%.

Слово «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.

В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

Например , залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

На границе XIX – XX вв. появляются земельные банки. Они выдавали кредиты с оформлением закладных – ценных бумаг, котировавшихся на бирже. В стат. сборнике «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» закладные отмечены, как способ «первоклассного помещения капитала».

На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке».

С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.

Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

Кризис 2014, основные причины которого связаны с введением санкций и скачком доллара, снова притормозил развитие. Особенно пострадали от кризиса валютные ипотечники. Подробнее об этом в разделе “Валютная ипотека: особенности, риски”.

В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

Механизм ипотечного кредитования

Участниками ипотеки являются:

• кредитор;
• заемщик;
• застройщик;
• оценщик;
• страховщик;
• государственные органы регистрации ипотеки в лице Росреестра.

Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов . Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик. Подробнее схема ипотечной сделки показана далее в разделе «Этапы оформления ипотеки».

2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

3 Третий тип рынка – это рынок недвижимости на котором встречаются продавцы и покупатели, а также сопутствующие лица (риэлторы, оценщики, страховщики и др.) Здесь осуществляются сделки купли-продажи.

Взаимодействие рынков и участников ипотеки показано на рисунке.

Теперь давайте расшифруем рисунок:

1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

• заемщик обращается за кредитом;
• банк его одобряет;
• стороны заключают договор;
• банк выдает кредит;
• заемщик возвращает кредит.

2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

• с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи.
• риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги;
• оценочная фирма проводит оценку залога;
• страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика;
• госорганы регистрируют сделку.

3 Взаимодействие банка с другими участниками:

• возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

4 Продажа закладной инвестору.

Важно . Не всегда банк продает закладную на ипотечном рынке. Он может оставить ее у себя.

Роль ипотеки в экономике

Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.

Для банков ипотека – продукт «локомотив». На ипотечные кредиты в 2017 г. приходится 44% всех банковских кредитов населению (данные АИЖК).

Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества:

• Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции.
• Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней.
• Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%.
• Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.).
• Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

Например , кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

• При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя.
• В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора.
• Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой.
• Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита.
• Право на досрочное погашение.
• Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

Случай из жизни

Ангелина: «Мы решили купить квартиру в строящемся доме. Решающим фактором была – цена – на порядок ниже готового жилья. В итоге на свои деньги мы получили больше квадратных метров.

Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

• Налоговый вычет.

Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Вычет получают двумя способами:

• Возврат уплаченного подоходного налога.
• Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

Ирине за год начислили заработную плату на сумму 381 072 руб., с которых был уплачен подоходный налог в размере 49 539 руб.

Ирина оформила ипотеку на квартиру стоимостью 1 млн. 800 тыс. руб. Максимальный размер вычета с данной квартиры составляет 234 тыс. руб. (13% от стоимости жилья). За год Ирина выплатила банку проценты по ипотеке на сумму 192 тыс. руб. Налоговый вычет с процентов составляет 24 960 руб. (13% от суммы уплаченных процентов).

Ирина решила вернуть уплаченный подоходный налог в сумме 49 539 руб., направив его сначала на вычет по уплаченным процентам в сумме 24 960 руб. и оставшуюся часть в размере 24 579 (49 539 за минусом 24 960) на вычет исходя из стоимости жилья.

Общий вычет, приходящийся на квартиру, был 234 000 руб. Получение Ириной 24 579 руб., уменьшило вычет до 209 420 руб. Эту сумму Ирина сможет возместить в последующие годы за счет уплаченного подоходного налога. Дополнительно она сможет получить вычет по уплаченным в последующие годы процентам.

• Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

Случай из жизни

Катерина, жительница Челябинска, купила квартиру для своей маленькой дочки. Накопив за 2 года 150 тыс. руб. на первоначальный взнос, она оформила ипотеку на маленькую квартиру в новом отдаленном районе. Стоимость квартиры 1 100 тыс. руб. Банк предоставил Екатерине кредит в размере 950 тыс. на 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке 10 209 руб.

Со слов Екатерины: «У нас обычная семья, возможности купить квартиру – нет, а обеспечить детей жильем хочется. Я сдала квартиру за 9 500 плюс коммуналка. Арендная плата почти полностью покрывает платеж по ипотеке. Через пару лет – увеличу (смеется)… Конечно, это самая маленькая квартира и расположена она далеко. Но главное – она есть! И через 15 лет, если не погасим раньше, дочь сможет в ней жить! А дальше, пусть заботится о расширении сама!»

• Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки.
• Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или . В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

Случай из жизни

Иван: «Ипотека изначально была на 25 лет, пять лет платил ровно. Выбила из колеи мамина болезнь. Потребовалось много денег на операцию и восстановление. Возникли сложности с платежами по ипотеке. Пришел в банк, объяснил как есть. Все мы – люди. Предложили кредитные каникулы на год. Согласился, это снизило сумму платежа с 18 174 до 15 693. Немного, но уже проще.

Сразу не вник в нюансы, голова шла кругом. Потом, когда маме стало легче, вернулся к своему ипотечному вопросу. Получается, плачу на 2 481 меньше в месяц. А долг то заморожен, не уменьшается. В итоге за год нужно отдать банку 188 тыс. процентами. И долг остается там же, не уменьшается!!! Жестко! Но главное – маму вытащили!!! А кредитные каникулы я отменил через 7 месяцев – и так переплата зашкаливает».

Недостатки:

• Сложность оформления.
• Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

На льготы могут претендовать специалисты:

• возраста до 35 лет (иногда до 40 для научных сотрудников);
• имеющие профильное образование, полученное на очном отделении не более года назад;
• работающие по специальности в бюджетном учреждении (трудоустройство первичное).

Формы поддержки молодых специалистов:

Основные варианты льгот:

1 по федеральной программе «Жилище»;

Программа разработана в 2002 г. и действует до 2020 г. включительно. В рамках программы государство финансирует 30-40% стоимости дома или квартиры.

Участники – молодежь (семья или одинокий человек) до 35 лет, должны иметь средства на первый взнос по ипотеке (от 10%).

Для участия в программе следует обратиться в местную администрацию.

2 по региональным программам;

Муниципалитет выкупает недвижимость у частных застройщиков и формирует фонд доступного жилья.

Важно , программы, условия участия и варианты льгот отличаются в разных регионах. Для уточнения информации следует обратиться в местный муниципалитет.

Например, Правительство Московской области разработало программу для:

• врачей государственных и социальных учреждений;
• учителей государственных и муниципальных организаций;
• молодых ученых и специалистов.

Программа охватывает работающих специалистов, и тех, кто готов переехать в Московскую область для работы по открытым вакансиям. Подробнее о программе можно узнать .

3 по корпоративным ипотечным программам.

Некоторые предприятия заключают договор с банком и компенсируют ему пониженную ставку по кредиту. Этим они обеспечивают долгосрочное сотрудничество молодых специалистов.

Особенности программы:

• фиксированная ставка от 5,1 до 6,35% (самая низкая для надежных клиентов и участников зарплатного проекта);
• надбавка 1% при отказе от страхования жизни;
• возможность подтвердить доход по форме банка;
• отсутствие комиссий и беспрепятственное досрочное погашение.

Основные этапы оформления ипотеки

Этап #1: Предварительный этап

Заемщик должен собрать и проанализировать информацию по кредитным предложениям и возможным льготам. Оценить вероятный размер кредита при имеющемся доходе. Это можно сделать с помощью любого ипотечного калькулятора.

На этом же этапе заемщик собирает необходимые документы и подает заявку. Лучше подать заявки в несколько банков, дождаться одобрения и выбрать вариант.

Часто люди обращаются за помощью к посредникам. Оформление ипотеки – сложный поэтапный процесс. Посредники значительно упрощают жизнь, сопровождая все этапы сделки. Но важно уметь считать самому, чтобы ипотека была действительно выгодной. Кроме того, за услуги посредника придется заплатить.

Случай из жизни

Алена: «Доход у меня хороший, но по большей части неофициальный. Поэтому я обратилась в агентство «Выбор» для помощи с ипотекой. Стоимость услуг составила порядка 40 тыс. Обещали, что проблем не будет, у них свои связи с банками. Через несколько дней позвонили – ипотека одобрена. Какой-то башкирский банк – сейчас даже название не вспомню – в итоге ни разу его не посетила. Обрадовалась я, стала искать квартиру. Нашла, агентство подготовило всю документацию. Кредит выходил на 30 лет под 14%. Платеж в районе 20 тыс.

За четыре дня до назначенной сделки решила зайти в пару банков сама и посмотреть условия.

Ситуацию не скрывала, честно говорила, что платить ипотеку смогу, но официально не весь доход будет подтвержден. В Альфабанке приняли мою заявку. Я очень просила рассмотреть быстро. Так как сделка уже назначена и из Германии прилетает собственница – продавец моей квартиры.

Рассмотрели быстро, одобрили и ставку предложили ниже.

Кстати отдельная благодарность сотрудникам банка. Меня уговорили снизить срок ипотеки. Я хотела на 30 лет, чтоб платеж был поменьше – 18 100 руб. На 10 лет ставка была меньше, платеж получился 23 489 руб. В итоге я переплатила банку 1 млн с небольшим, а за 30 лет вышло бы более 3,5 млн. Разница огромная! Хотя платежи стали большие. Особенно сложно было в начале».

Этап #2: Оценка заемщика

Банк уточняет данные заемщика, оценивает его доход, проверяет кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность документов и наличие судимостей.

Случай из жизни

Наталья, начальник доп. офиса УБРиР: «Иногда клиенту не хватает подтвержденного дохода для одобрения кредита. Есть люди, которые просто рисуют печать и делают распечатку на цветном принтере. Это вскрывается сразу. У каждого специалиста есть кнопка, он ее незаметно нажимает. И пока специалист беседует с клиентом, служба безопасности вызывает полицию. Потом под ручки провожают гражданина до полицейской машины. Такие случаи не единичны.

Другое дело, когда в справке настоящая печать. Мы понимаем, что клиент может договориться с работодателем и увеличить доход. Проверить это невозможно. Но если работодатель ставит печать и подпись, то при возникновении проблем, можно будет с ним взаимодействовать. Поэтому, если видим – клиент хороший, платежеспособный, и печать нормальная, кредит одобряем».

На этом этапе возможны звонки из банка для уточнения информации и приглашение на повторное собеседование.

В результате будет принято решение по кредиту.

Этап #3: Поиск жилья

Обычно на это дается 3 месяца. Подобрав приемлемый вариант недвижимости, заемщик собирает на него документы и приносит в банк для одобрения.

Независимая оценочная компания проводит оценку стоимости жилья и выдает заключение.

Объект проверяет юридическая служба банка и тоже составляет заключение.

Этап #4: Решение по ипотеке

Все документы на заемщика и по залогу (приобретаемая недвижимость) собирают вместе. Их рассматривает кредитный комитет с представителем страховой организации и принимается окончательное решение по ипотеке.

Этап #5: Сделка

На этом этапе участники сделки подписывают документы:

• договор купли-продажи – оформляет заемщик и продавец;
• кредитный договор и договор ипотеки (залога) – оформляет заемщик и банк;

Важно . Договор ипотеки обязательно регистрируется в гос. органах.

• договор страхования – заключает заемщик и страховая организация.

После этого банк выдает ипотечный кредит. Он может передать всю сумму наличкой, или через . Иногда используют (заемщик вносит на специальный счет в банке, и после регистрации сделки, банк отдает деньги продавцу).

Если продавец – организация, например, застройщик, деньги переводят по безналу.

Случай из жизни

Женя: «Моя ипотека была размером 1,5 млн. Я ожидала приглашения в кассу почти 2 часа. Как потом объяснил сопровождающий меня сотрудник, ждали инкассаторскую машину, которая везла мою наличку. В кассу пригласили меня и продавца. Дали нам машинку для пересчета. И выдали кучу денег. Никогда вживую столько денег не видела! Сначала я их пересчитала, потом продавец – милая женщина средних лет. У нее руки тряслись. Она сложила деньги в спортивную сумку и вышла. Ее ждали два парня, втроем они покинули банк. Не хотела бы я идти по улице с такой суммой денег…»

Сбербанк предоставляет сервис безопасных расчетов по ипотеке стоимостью 2 тыс. руб. Покупатель переводит деньги на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. Затем банк делает запрос в Росреестр о регистрации сделки и после регистрации перечисляет деньги продавцу.

Этап #6: Госрегистрация

Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщикам

К созаемщикам предъявляются те же требования, что к заемщикам.

По отдельным кредитным программам могут предусматриваться дополнительные требования. Например, для оформления ипотеки с господдержкой для семей с детьми у заемщика, начиная с 1 января 2018 г. и не позднее 31.12.2022 г., должен быть рожден второй и (или) третий ребенок – гражданин РФ.

Необходимые документы

Первично, для одобрения кредитной заявки потребуется:

• заявление;
• паспорт;
• второй документ (права, военный билет или загранпаспорт);
• документы для подтверждения доходов.

Созаемщик (если есть) собирает такой же пакет документов.

После одобрения потребуется:

• документы по залогу (покупаемой недвижимости);
• документы в подтверждение первого взноса.

Для кредита семьям с детьми, понадобится дополнительно:

• подтвердить регистрацию брака (полным семьям);
• подтвердить рождение детей;
• при наличии созаемщиков, подтвердить родство.

Для использования материнского капитала:

• сертификат на него;
• справку Пенсионного фонда.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

Андеррайтинг – это процедура проверки банком клиента, оценка его способности вовремя и полностью вернуть кредит.

Помимо стандартных требований к заемщику, в ходе андеррайтинга будут учитываться:

• образование;
• квалификация;
• трудовой стаж;
• организация – работодатель с позиции стабильности на рынке.

Клиента рассматривает служба безопасности банка, чтоб удостовериться в отсутствии проблем с законом.

При оценке клиента банк делает запрос или самостоятельно получает информацию:

• о кредитной истории;
• о наличии исполнительных производств в ФССП (у приставов).

Доход клиента – главное, на что ориентируется банк при расчете размера кредита. Доходы подтверждаются справкой 2-НДФЛ. Но поскольку не все могут подтвердить доход официально, банки допускают вариант справки «по форме банка» или «по форме организации».

Часто специалист банка звонит напрямую в организацию заёмщика и лично разговаривает с её представителем (директором или главным бухгалтером). Так банк подтверждает данные в документах, и получает дополнительную информацию.

По размеру дохода банки определяют размер кредита. Точнее максимальный размер платежа по кредиту. А на основе этого уже сумму кредита и его срок. Эту задачу решает расчет коэффициента П/Д (соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика).

Каждый банк устанавливает свое соотношение. Обычно платеж по кредиту должен забирать до 40 – 50% дохода. Но бывает иначе.

Вот как, например, выглядит коэффициент платеж/доход в одном из крупнейших банков:

Например , при доходе заемщика 18 тыс., он может рассчитывать на кредит, ежемесячный платеж по которому не превысит 9 тыс. (50%). А для дохода 80 тыс., максимальный платеж составит 52 тыс. (65%).

Дополнительно банкиры считают другие коэффициенты.

О/Д – отношение обязательных расходов заемщика к его доходам. Обычно банки устанавливают ограничение до 60%.

Отдельно банк проводит андеррайтинг залога:

• юристы банка изучают документацию объекта;
• специалист банка может выехать на осмотр недвижимости;
• наряду с независимой оценкой недвижимости, банк может провести свою;
• банк проверит обременение по объекту на сайте Росреестра.

Затем банк считает коэффициенты:

К/З – соотношение кредита и стоимости залога. Значение варьируется от 10 до 90%.

К/Л – дополнительный коэффициент – соотношение кредита и минимальной (ликвидационной) цены продажи недвижимости.

На основании всех полученных данных принимается решение о выдаче или отказе в кредитовании. При положительном решении определяются условия выдачи. Обычно банк предлагает диапазон условий: сумма кредита привязывается к сроку. Для разных сроков могут использоваться разные ставки процентов. И разный размер первого взноса.

Например , Анна со среднемесячным доходом 45 тыс. руб. и предполагаемой стоимостью квартиры 2 млн. руб. получила следующие варианты условий сделки:

вариант	1	2	3	4
доход	45000
платеж	до 25000
стоимость жилья	2000000
минимальный взнос	10	10	10	15
размер кредита	1800000	1800000	1800000	1700000
срок	30	20	15	10
ставка	10,7	10,7	10,7	9,8
платеж	16735	18213	20121	22278
переплата	4 224 617	2 571 193	1 821 770	973 333

Анна изначально оговаривала с банком взнос 10%. Банк предложил ей 3 варианта на 15, 20 и 30 лет. Отличия в размере платежа. Чем меньше срок, тем больше платеж. Исходя из доходов Анны, максимальный платеж соответствует половине дохода и составляет 22,5 тыс. руб.

Кредит с первоначальным взносом 10% на 10 лет банк не предложил. Потому что в этом случае платеж бы составил 24 490 руб. Анна не прошла бы по доходам. Но в качестве альтернативы банк предложил вариант 4 на 10 лет с взносом 15%. Увеличение взноса сопровождается снижением ставки, платеж будет 22 278 руб.

Увидев переплату, Анна выбрала вариант 4, заняв у знакомых недостающую сумму для оплаты взноса (15% вместо 10%).

Условия ипотеки в основных крупных банках

По данным АИЖК, банками лидерами по ипотеке являются:

• Сбербанк.
• Группа ВТБ.
• Газпромбанк.

Нажмите для увеличения изображения

Рассмотрим основные условия ипотеки у крупных игроков.

Банк	Количество программ	Ставка процентов, %				Срок, лет	Взнос, %
		Строящееся жилье	Готовое жилье	Семейная ипотека	Военная ипотека
Сбербанк	9	7,9 – 11,5	8,6 – 11	от 6	9,5	до 30	от 15
ВТБ	6	от 9,5	от 9,3	н/д	от 9,7	до 30	от 10
Газпромбанк	6	9 – 10,4	9 – 10,4	н/д	9,5	до 30	от 10
Россельхозбанк	8	9,45 – 13,5	8,95 – 13	от 6	10 – 10,75	до 30	от 15
Райффайзен	8	9,25	9,25-9,5	н/д	н/д	до 30	от 15
Дельтакредит	9	от 8,24	от 8,25	от 6	н/д	до 25	от 16
ДОМ.РФ	5	от 9,5	от 9	от 6	от 9	до 30	от 20
Абсолют банк	12	8,99 – 14,75	8,99 – 14,75	от 6	н/д	до 30	от 20
Уралсиб	9	от 9,4	от 9,9	от 8,9	10,9	до 30	от 10
Банк Санкт-Петербург	10	от 9,5	от 9,5	н/д	9,75	до 25	от 10

Сбербанк лидирует по процентным ставкам. Но ряд банков, например, Россельхозбанк, имеет спец. программы совместные с застройщиками, по которым ипотеку можно оформить под 5,3% (в таблице не показаны).

Как грамотно оформить ипотеку

Во-первых, нужно определить сумму кредита из таких расчетов, чтоб можно было жить без существенных изменений образа жизни.

Во-вторых, следует задуматься о возможности досрочного погашения, пусть даже небольшими суммами. Это снизит размер переплаты.

В-третьих, если ипотека оформлена, при возможности нужно рассматривать вариант рефинансирования, чтоб уменьшить ставку процента и ежемесячный платеж. Однако, этот вариант не всегда будет выгодным. Например, в конце срока кредита – когда заемщик возвращает банку мало процентов и много по основному долгу, рефинансировать кредит не нужно.

В-четвертых, при оформлении ипотеки, нужно думать о выгодности сделки. Выгодная ипотека – та, по которой переплата будет минимальной.

Для снижения переплаты следует обратить внимание на:

• Размер годовой ставки процентов.
• Срок кредита. Больше срок – больше переплата.
• Размер первоначального взноса. Чем меньше взнос, тем больше риск для банка, поэтому выше ставка.
• Валюта займа. Должна совпадать с валютой получения дохода – это снизит риски.
• Стоимость оценки недвижимости, госрегистрации, услуг риэлтора (если есть).
• Стоимость страхования. Комплексное ипотечное страхование обойдется заемщику дешевле, чем отдельные варианты. При отказе от страховки (можно не страховать жизнь), банк повысит процентную ставку.

При ипотеке страхуют три риска:

• жизнь, здоровье и трудоспособность;
• имущество (например, от пожара и залива);
• титул (риск утраты права собственности на недвижимость).

Случай из жизни

Семья Петровых купила двухкомнатную квартиру у Борисова А.Г. Спустя три месяца, объявился дядя Борисова – Евгений и заявил о своих правах на жилплощадь. Дело дошло до суда.

Выяснилось, что Евгений в квартире имел долю, но во время очередного запоя, отказался от нее в пользу племянника, который продал жилье.

Спустя некоторое время, Евгений заявил, что он не руководил своими действиями, что от доли не откажется и хочет «вернуть все как раньше».

Отказ оформлен нотариально. Но при этом медицинского освидетельствования не было. Суд встал на сторону алкаша.

Петровы не имели средств чтоб выкупить долю. Вопрос встал о продаже проблемной квартиры и покупки новой, меньшей по метражу и в другом районе.

Важно . Ни банк, ни юрист не смогут отследить досконально историю квартиры и определить все возможные проблемы. Юристы просто устанавливают подлинность документов. Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

• Комиссия за обслуживание кредита. Ее быть не должно.
• Возможность льгот. Льготные условия банки предоставляют для своих зарплатников, работников бюджетной сферы, сотрудников банка или работников организаций – партнеров.
• Возможность участия в госпрограммах с пониженной ставкой или оформлением субсидии и маткапитала. Или участия в программах для отдельных категорий граждан: военных, молодых специалистов.
• При покупке квартиры у застройщика, следует выяснить, с каким банком он сотрудничает. Скорее всего в данном банке есть спецпредложение.
• Величина дохода и способ его подтверждения.
• Схема погашения: равные платежи или нет.
• Наличие ограничений на досрочное погашение. Это может быть:
• мораторий (запрет гасить досрочно в течение какого-то срока);
• комиссия за досрочку.

Обычно таких ограничений нет, но все же лучше уточнить заранее.

Ипотека и субсидии

Субсидия – денежная выплата нуждающимся лицам от государства, например для первого взноса или погашения ипотеки.

Основные варианты субсидирования:

1 По программе «Молодая семья». Субсидию до 30% стоимости жилья могут оформить молодые семьи, где есть хотя бы один ребенок. Возраст супругов в которых до 35 лет.

Чтоб оформить субсидию, нужно:

Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

• не иметь собственного жилья;
• встать в очередь на улучшение жилищных условий;
• участвовать в программе «Молодая семья», подав заявление в районную администрацию;
• иметь доход для оплаты кредита.

Важно : в 2018 г. внесены изменения в программу. Средства можно потратить только на первоначальный взнос, но не на погашение ипотеки. Жилье должно быть новостройкой или в варианте долевое строительство. Эти новшества касаются семей, которые подали заявку на участие в 2015 г. и позднее.

2 Программа «Жилье для российской семьи».

Программа «Жилье для российской семьи» принята в 2015 г. со сроком действия на 3 года, но в последствие продлена на 2018 г. Программа рассчитана для семейных граждан до 40 лет, нуждающихся в жилплощади (на одного человека приходится до 18 квадратных метров).

По условиям программы, цена на квартиру эконом класса не может превышать 80% среднерыночной стоимости жилья в регионе и 35 тыс. руб. за квадратный метр.

Участники программы получают субсидию, которую можно использовать на первый взнос по ипотеке или оплату существующего займа. Размер субсидии зависит от численности семьи:

• 2 человека – 600 тысяч рублей;
• 3 человека – 800 тысяч рублей;
• 4 человека – 1 миллион рублей.

Семья должна быть платежеспособной и иметь свои деньги для оплаты первого взноса. Допускается использование материнского капитала.

3 Государство субсидирует процентную ставку для семей с детьми.

4 Материнский капитал является мерой господдержки семей.

5 Военнослужащие могут получить господдержку, участвуя в накопительной ипотечной системе.

6 Молодые ученые могут претендовать на помощь государства.

Валютная ипотека: особенности, риски

Валютная ипотека – это ипотечный кредит, оформленный в иностранной валюте. Если курс валюты стабилен – ипотека привлекает низкой ставкой (в 1,5 – 2 раза ниже) и поэтому небольшой переплатой.

По данным Банка России, в 2017 г. зарегистрировано всего 10 сделок валютной ипотеки. Заемщики предпочитают рублевый вариант.

Такой провал рынка валютной ипотеки связан со скачками доллара, которые прочувствовали на себе валютные ипотечники. Наиболее ощутимые скачки наблюдались в 1998, 2008 и 2014 гг. В результате заемщикам пришлось платить в разы больше, чем изначально рассчитывали.

При оформлении ипотеки в иностранной валюте, в договоре указано, что «платеж совершается в рублях по курсу на дату платежа».

Случай из жизни

Артем, имея на иждивении жену, двое детей и мать – инвалида в 2005 г. решил оформить ипотеку. Он выбрал Фора-банк, ипотечный лидер того времени. Артем рассчитал свои возможности и готов был отдавать 50-60 тыс. руб. ежемесячно в погашение кредита. Речь шла о рублевой ипотеке.

Он подал заявку в банк и стал подбирать квартиру. Банк предъявлял жесткие требования к жилью и отклонял варианты один за другим. В результате поиск затянулся на 1,5 года. Не помогли даже риэлторы, услуги которых пришлось оплачивать.

Наконец банк одобрил трешку в Подмосковье. Артем за свой счет внес задаток 1,5 млн. и отказался от съемной квартиры. Но когда он пришел оформлять договор, выяснилось, что банк ему отказал. «Я был полностью раздавлен» – сообщает Артем. И в этот момент сотрудник банка «входит» в его положение и предлагает ипотеку на особых условиях: с пониженной ставкой, но в валюте. Переоформление документов не потребовалось, и договор был подписан.

Осенью 2008 г. Артем пожалел о поспешном решении. Курс доллара вырос, а доход Артем получал в рублях. Тем не менее, первый год семья, ограничивая себя во многом, вовремя вносила платежи. В 2009 г. Артем хотел переоформить кредит на рублевый, но ему было отказано.

В 2014 г. сумма платежа выросла с начальных 57 до 130 тыс. руб. Артем снова хотел рефинансировать кредит и снова отказ. Он запросил выписку из банка с расчетом долга. Оказалось, что его долг стал больше, чем был сначала. А потом бесконечная череда судов.

2014 год, как и 2008, для всех валютных ипотечников был сложным. По стране прошла волна протестов и митингов. В результате по инициативе Минфина и поддержке АИЖК была разработана программа помощи ипотечным заемщикам. Программа запущена в апреле 2015 г. и действовала до мая 2017. Но была возобновлена с августа 2017 г.

Вывод прост: ипотеку нужно оформлять в той валюте, в которой заемщик получает доход. Валютная ипотека может быть востребована теми людьми, кто получает валютные доходы.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что будет, если не платить ипотеку

Если заемщик перестал вносить платежи по кредиту, банк связывается с ним для выяснения причин неплатежа. Спустя некоторое время, если клиент не выходит на связь, банк продает долг коллекторам или обращается в суд для расторжения договора. Затем залоговую квартиру продают – так банк покрывает свои расходы. При решении вопроса не учитывают наличие иного жилья у семьи и прописанных детей.

Случай из жизни

Нина: «Взяли ипотеку и платили год. Но недавно потеряла работу и не платила по ипотеке около 7 месяцев. Я была в банке, просила их чтоб подождали, когда сама продам квартиру и верну долг вместе с просрочкой…А теперь пришли приставы, сказали что был суд и квартира арестована. И что через 10 дней меня выселят вместе с сыном. Что же мне делать, как быть»?

Важно . Если проданной квартиры будет недостаточно для погашения задолженности, у заемщика может быть изъято и другое имущество.

Однако, это крайняя мера. И если заемщик не бегает от банка и готов к диалогу, банк предлагает варианты решения проблемы.

Это могут быть кредитные каникулы с выплатой только процентов, увеличение срока кредита при снижении размера платежа, реструктуризация или рефинансирование.

При возникновении сложности с платежами лучше не доводить дело до суда. Заемщику следует сразу направить в банк письменное заявление об изменении личных обстоятельств. К заявлению прилагаются подтверждающие документы, свидетельствующие о болезни, увольнении, сокращении и т.п. Как правило, банк идет навстречу заемщику, особенно если сочтет, что в дальнейшем клиент справится с трудностями и вернет долг.

Если банк не идет на изменение условий, остается вариант обратиться в суд с такой просьбой (лучше с профессиональным юристом) или начать процедуру .

Последствиями неплатежей также могут быть:

• испорченная кредитная история;
• увеличение переплаты (за счет штрафов);
• арест банковских счетов и иного имущества;
• запрет на выезд за границу.

Выгодно или нет погашать ипотеку досрочно

Досрочное погашение выгодно заемщику, так как снижает размер переплаты. Досрочное погашение может быть полным и частичным.

Важно . Если платежи по ипотеке аннуитетные, при досрочном погашении части кредита следует выбрать вариант:

• сократить срок кредита, убрав основной долг из последних платежей;
• сделать перерасчет ежемесячного платежа.

Это очень важный вопрос, правильное решение сэкономит Ваши деньги. Разберемся на примере.

Пример . Сумма кредита 2 млн. руб. Ставка 9% годовых. Срок 20 лет. Аннуитетный платеж в этом случае равен 17 995 руб. Аннуитетный платеж включает в себя платежи по возврату кредита (обведены красной рамкой) и по процентам (зеленый).

Нажмите для увеличения изображения

В первом платеже возврат долга составит 2 994 руб. и сумма процентов 15 000 руб. С каждым платежом возврат основного долга растет, сумма процентов снижается.

К концу срока кредита соотношение становится обратным: платим минимум процентов (134 руб. в последнем платеже) и максимум по долгу (17 860 в последнем платеже).

Нажмите для увеличения изображения

Клиент выплатил банку 18 платежей и решил 50 тыс. руб. внести досрочно. Определим, как ему выгоднее поступить. Остаток задолженности перед банком составляет 1 942 521 руб.

В первом случае сокращают срок кредита, убирая последние платежи. В нашем случае это почти 3 платежа. Т.е. 50 тыс. покроет основной долг в последнем (240-м) платеже в сумме 17 860, в 239-м платеже в сумме 17 727 и частично в 238-м платеже. Останется на 238-й платеж непокрытой 3 182 руб. (50 000 – 17 860 – 17 727 – 17 595).

Определим экономию: 133,95 + 266,91 = 401 руб. (это сумма процентов, которые приходятся на два последних платежа – этих платежей попросту не будет).

В чем подвох? Все оставшиеся платежи (кроме последних, которые убрали и первых, которые уже уплачены) придется платить проценты с суммы, рассчитанной изначально. То есть уплата 50 тыс. досрочно никак не повлияет на платеж, на эти 50 тыс. банк также начисляет проценты.

Второй случай . Сохраняем срок кредита и делаем пересчет аннуитетного платежа. Расчет основан на остатке долга 1 942 521, уменьшенном на 50 000 руб. и 222-х платежах (240 за минусом 18 уже уплаченных). В этом случае новый ежемесячный взнос в банк составит 17 531 руб.

Определим экономию: каждый платеж уменьшится на 463 руб. (17 994 – 17 531). За оставшиеся 222 платежа экономия составит 102 786 руб.

Вывод очевиден: при частичном досрочном погашении нужно уменьшать платеж.

Для расчета в интернете есть множество калькуляторов. Они позволяют оценить основные параметры будущего кредита, в том числе:

• ежемесячный платеж;
• сумму всех платежей;
• переплату.

Для этого в соответствующие ячейки вводят данные:

• цену квартиры и сумму первоначального взноса;
• срок – может быть указан в месяцах или годах;
• схема выплат аннуитетная или дифференцированная (если банк дает выбор);
• ставку процентов по выбранной программе.

Некоторые калькуляторы дополнительно учитывают страховки по кредиту, стоимость оценки недвижимости и другие траты.

Калькуляторы могут быть универсальными или заточены под конкретный банк. Например, для расчета ипотеки Сбербанка используется такой калькулятор .

Нажмите для увеличения изображения

В поле 1 выбирается подходящая программа Сбербанка, в соответствии с ней выставляются параметры в полях 2-4. Минимальные и максимальные ограничения указываются автоматически для каждой программы.

Затем нужно поставить соответствующую галочку в пунктах 5-8. Эти данные влияют на стоимость сделки.

Справа вверху появятся данные по кредиту. В нашем случае это 2 млн. по ставке 7,4% с ежемесячным платежом 30 578 руб. Чтоб увидеть весь график платежей, следует кликнуть ссылку 9. График откроется всплывающим окном.

Нажмите для увеличения изображения

Заключение

Залог недвижимости (ипотека) – главное отличие ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Недвижимость остается в собственности заемщика. Но его права на распоряжение жильем ограничены.

Банки предлагают стандартные программы кредитования и льготные, с господдержкой или по договоренности с застройщиками.

Основные претенденты на господдержку: молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие и молодые специалисты.

Господдержка возможна через субсидии, материнский капитал, и доплаты банкам за кредитование по низкой ставке.

Перед оформлением ипотечного кредита нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать банк и программу, собрать полный пакет документов.

Погашение ипотечного кредита делает заемщика полноправным хозяином жилья без ограничений в правовом статусе.

Оценка статьи:

0 баллов проголосуй >>

Для многих семей ипотека в Москве - единственный возможный вариант приобретения жилья. В наши дни ее можно получить без первоначального взноса, используя материнский капитал или приняв участие в специальных программах для военных или молодых семей. Главное выяснить, какова процентная ставка на тот или иной кредит, и уточнить условия кредитования, а также правильно оформить документы на ипотеку.

Как оформить ипотеку в Москве

Чтобы московские банки предоставили вам ипотечное кредитование в 2019 году, необходимо действовать так:

1. Изначально нужно сравнить условия такого кредитования, узнать, какова процентная ставка по ипотеке и сроки выплат в каждом банке. Следует выбрать лучший вариант для себя, используя калькулятор ипотеки онлайн , чтобы рассчитать свои расходы.
2. Затем следует подать документы, которых требует ипотека.
3. Далее нужно выбрать жилье, на приобретение которого банк выдаст деньги.
4. При одобрении ипотеки, вам следует заключить договор страхования, произвести взаиморасчеты с продавцом жилья и зарегистрировать кредит официально.

Какие документы нужны для ипотеки в Москве

Чтобы взять ипотеку в Москве на новый дом или же на квартиру, нужно представить банку ряд документов. В их перечень входят:

• Паспорт. Если вам нужна военная ипотека, представлять нужно военное удостоверение. Также лицам мужского пола нужно подать военный билет.
• СНИЛС.
• Документы об образовании.
• Свидетельство о браке, документы о рождении детей.
• Трудовую книжку с работы (если вы трудоустроены официально).
• Справки, подтверждающие уровень доходов.

В некоторых случаях условия ипотеки могут предусматривать предоставление дополнительной документации. Такой может быть справка о смерти родственников, пенсионное удостоверение, документы на право владения дорогостоящим имуществом. Банк определяет перечень таких документов в индивидуальном порядке.

В каком банке Москвы лучше взять ипотеку

Ипотека в банках Москвы может быть выдана на разных условиях. Наиболее выгодные ее программы по ипотеке предлагает Сбербанк , ВТБ, Альфа-Банк и некоторые другие. Здесь вам будут предложены низкие ставки по ипотеке в Москве и даже рефинансирование.

В условиях нестабильной экономической ситуации купить собственное жилье может далеко не каждый. Некоторые из нас в этом случае прибегают к не совсем удачным вариантам – снимать квартиру сегодня очень дорого. И в результате подобное решение только временно исправит ситуацию. Если вы в силах оплачивать арендованную недвижимость, есть смысл задуматься взять кредит на покупку жилья в Москве. Сейчас многие банки предлагают достаточно выгодные условия кредита на недвижимость.

Стандартные программы кредитования

Вы решились получить ипотечный кредит на недвижимость: оцените собственные силы, в первую очередь. Несмотря на то, что существующие программы предлагают весьма выгодные условия, платить нужно каждый месяц. К тому же необходимо планировать дополнительные расходы на первоначальном этапе – стандартная сделка предполагает нотариальное оформление, страховки, комиссию. Все это нужно будет оплатить в день сделки. В дальнейшем расходы будут включать только ежемесячный взнос. Проценты по ипотеке в банках Москвы могут быть разными, по сути, их величина и определяет общую стоимость ипотеки. Поэтому прежде чем принимать решение в пользу того или иного банка, следует внимательно изучить существующие предложения. В целом можно выделить несколько важных аспектов, на которых нужно ставить акцент:

• ставки по ипотеке в банке;
• репутация финансово-кредитного учреждения;
• сумма взноса;
• проценты по ипотечному кредиту;
• график;
• срок ипотеки.

Каждый банк, руководствуясь организационной политикой и внутренними нормативными документами, предлагает кредитование на определенных условиях. То же самое касается и требований к заемщикам – возрастные критерии, фактический размер доходов, стаж и т.д. Первоначальный взнос может варьироваться от 10 до 30% с учетом условий выбранной программы. Что же касается срочности возврата, то кредиты в основном дают на долгосрочной основе – от 5 до 30 лет. Естественно, выплатить всю сумму в течение 5 лет выгодно, можно сэкономить на оплате процентов, но зачастую такая возможность есть не у всех. Поэтому после заключения сделки большинство выплачивает ссуду с учетом максимально возможного термина.

Вторичный рынок или новострой?

Этот фактор также не менее важен. Как правило, крупные застройщики часто заключают с банками партнерские отношения и продают квартиры на более привлекательных условиях, если сравнивать со стандартными программами. К тому же в этом случае вы сможете самостоятельно выбрать планировку, этаж и т.д. Приобретение готового жилья под вторичку также имеет свои преимущества – въехать в квартиру можно будут сразу же после оформления, и это немаловажный плюс. Продумайте предварительно все эти нюансы, приобретение недвижимости – это серьезный вопрос, который нужно тщательно обдумать.

Как взять кредит на покупку недвижимости

После первичного анализа, который проводится на основании поданных документов, вы уже будете знать, стоит ли заниматься этим дальше. Основными факторами, которые определят возможность приобретения жилья в кредит, являются:

• совокупный доход семьи;
• кредитная история;
• общий стаж;
• возраст и др.

В некоторых случаях может учитываться судимость. Но для большинства банков это не является значимым фактором.

Где выгоднее взять ипотеку в Москве

На практике самая выгодная ипотека на жилье предусматривает невысокие процентные ставки, приемлемые тарифы по страхованию, отсутствие дополнительных комиссий. И такую программу найти вполне реально. Чтобы получить выгодный кредит на жилье, нужно уделить внимание изучению существующих предложений. А они могут иметь существенные различия, и с ними необходимо обязательно ознакомиться еще до покупки недвижимости. Чтобы сократить ваше время на походы по банкам, мы собрали полную базу действующих программ разных кредиторов. С помощью нашего сервиса вы сможете найти самые выгодные ставки, которые позволят купить жилье вашей мечты уже сегодня.